我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：无所不能的房姐：请推荐一下郑州哪些值得投资单价一万出头二手房，现在的新房都是3年左右交房，时间太长了。想买适合的二手房出租缓解房贷压力谢谢

回答：思路变一变，横盘期二手淘笋。

一个朋友，金水区200平，首付+税费+中介费等一切费用=35W，月租金9000元带租约，0月供。他的情况是要求极低的前期资金，愿意放弃短期的利润。

如果能长持，你也可以淘一淘。

0首付+0月供实操方案详见知识星球内部分享。

提问：（新人首问）房姐你好，我在武汉有一套王家湾中铁国际城90平的房，全款。在廊坊市广阳区有三套住宅，一套40平全款小商铺；一套85两居自住，公积金贷40个；一套190三居，商贷145个；一套115三居，商贷90个。惠州市河南岸一套南翠花园130平二手房，商贷70个，三年限售，明年3月份可卖。本人老家武汉的，现廊坊居住生活，和老公年收入20个左右，廊坊房票1个，无贷款资质，请教房姐：目前还贷压力大，想去杠杆整合优质资产，并且两居自住房需要置换成三居，哪些房需要卖掉，哪些可以保留，武汉房产是否能出手，后期置换成天津房产（为孩子落户天津做准备，孩子5岁）什么时机出手合适？
首先分析下之前买的这几套住宅

回答：1.廊坊如果买的早，赶上了环京普涨的红利，但是没有最高点抛掉，现在房价基本腰斩，割肉心疼，但是等解套不知何年何月，以前分析过环京的房子，不建议买。优化资产配置，建议把贷款少，面积小的出手，腾出资金投资更有潜力的城市。保留190平的三居自住，杠杆也更大。
2.武汉中铁保留，后期还有空间，武汉最近2年会有一波行情。还可以继续持有5年左右。
3.孩子5岁，可以现在淘一淘天津的学区，河北教育资源有限，趁着天津房价暂时熄火，可以淘淘低价盘。
4.全款商铺可以做抵押融资，可以抵押出5成子弹，再加上廊坊另外2套卖出后还完贷款的子弹，开发北京，武汉的房票继续买入，实在没房票可以考虑重庆，不限购。
留足2年月供

提问：房姐好，武汉已有一套自住，子弹70左右，借借的话可凑到80，准备入一套，但近5——10年应该不会去住。想离老人近一点，因此大概区域锁定后湖大道，看了世纪家园、幸福人家、同鑫花园、同安家园等几个小区楼梯房（不太喜欢电梯房），房龄均在10-15年，同安家园小区环境较好，价格在17000-18000左右。其他小区环境差，但便宜2000-3000左右。请问：1.上面几个小区是否值得入手?优先考虑哪个?2.个人还有一种思路，干脆用老人二套房票和自己二房票入两个老破小，等以后再决定买个品质更好的小区。和上面比哪个思路好?谢谢

回答：实际上老破小涨幅不如次新
楼梯房涨幅不如电梯房，且楼梯房慢慢的会被淘汰。
如果是纯投资不建议入楼梯老破小，如果真的10年后再卖，房龄25年很难贷款，意味着你的下家需要全款接盘。

提问：房姐你好，蔡甸三和剑桥城含精装8800每平米，房型还比较好，都是八十多的两房和一百零几平方的小三房，小区门口有地铁站和汉阳一中，不知道性价比如何，自住为主，投资为辅，值不值得入手？隔壁是锦绣双城，还没去看，不知房姐对这两个楼盘了不了解，能不能给个意见，谢谢房姐指导

回答：自住主要看自己的喜好，我觉得单价不超过9K都可以。我会选便宜的

提问：房姐请问硬破限购啥意思？我武汉户口未婚现在名下两套已经限购了，还可以通过硬破项目来增加自己名下名额吗？另:军官证是不是可以在武汉买无数套？谢谢~

回答：不能，是指还没有购房资格的人买房名额。军官证可以买一套

提问：房姐你好，目前手上子弹200，投资商铺还是房产好，如果投资商铺，需要注意什么

回答：能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁；微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。
商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是优秀的资产。租售比在5%以上可以考虑，但是这些的商铺非常难淘到了。
要买商铺建议入成熟社区的1层看看，面积不要太大，50平内最佳。之前有圈友遇到买商铺被坑的经历，签合同的时候开发商承诺返租，但是后期并没有返租。因为商铺销售和后期运营的是2家公司，互不相干。还需要考察附近其他商铺，租金是否能到5%以上，关系到返租合同到期之后的持续盈利能力。建议调研好数据再对比哪个性价比高。

提问：新人首问：房姐你好，1，析产一定要付剩余款吗。2，如何抹房查。

回答：1.是的，武汉析产都需要还清尾款，房产证才可以去名。
2.抹房查就是抹除房查记录，可以多开发出一张房票。具体操作方法，详见知识星球内部分享。

提问：亲爱滴房姐，最近在招商一江璟城买了房，但是因为带我们第一个去的中介说不能公积金组合贷，说只能全商贷过度，然后我们找别的中介买的，然后申请组合贷，父母做共同还款人，别人办理组合贷银行说没多大问题，现在第一个中介过来扯皮，这类问题怎么解决？急问，谢谢了

回答：钱你出的，你有权利选择换一个人为你服务。
目前市面上没有恒定的好服务，凭什么让你一视同仁给佣金？
去除买家的选择权，首先要达到的条件就是中介素质上一个台阶。至少现在市面上的中介应该炒掉一大半。
对于这种服务不专业的销售，你甚至可以找他的上级投诉。

提问：万能的房姐，半投资，父母先过去住，请问八达岭孔雀城值得买吗？身边好几个朋友买，但我犹豫父母住的话设施跟交通不便。同时也很看好武汉，或者请房姐帮忙推荐武汉不限购区同等价位的，新房二手都可以。感谢！

回答：八达岭孔雀城，就算给他修了高铁，机场，高速，举办了一场冬奥会，也就是个好一点的河北县城，环京只能看看燕郊。
不限购推荐楼盘，详见知识星球内部分享！

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