近日，位于轨道3号线唐家院子站附近的晋愉·雅高国际重新复工，这栋著名的“鬼楼”终于迎来阔别已久的曙光。

（空置多年的雅高国际现已复工）

据消息人士透露，接盘的是高科集团，案名已更改为“雲汀”。谈起这栋空置长达5年之久的“鬼楼”，不得不提它的原开发商——晋愉地产。

当年，晋愉深陷资金链断裂和“售后返租”诈骗等一系列事件，而随着公司老总柯敬陶的被捕入狱，曾经给山城楼市带来深深烙印的本地房企晋愉集团轰然坍塌。

回顾晋愉的辉煌与落幕，真是有颇多值得耐人寻味的地方。

01

晋愉地产的前身叫做重庆晋愉物业公司，成立于1996年，一开始只是一家小小的物业公司。

它的发展离不开一个人，那就是其董事长兼创始人——柯敬陶。

（柯敬陶.）

资料显示，柯敬陶出生于1957年，重庆九龙坡区人，重庆大学工商管理硕士。

1996年，柯敬陶靠100万的原始资金起家，勤奋好学的他抓住了机遇，因为那时正是房地产开发的黄金时代。

在先后成功开发了杨家坪团结路一期危改工程、新化印刷厂三号小区杨馨花园等后，柯敬陶在其物业公司的基础上于2000年创建了晋愉地产集团。

短短几年时间，晋愉就成为了一个以地产为龙头的多元化、品牌化、规模化的大型集团化公司。

晋愉的发展历程有其显著的自身特点——深耕西区。在九龙坡和大渡口，晋愉都留下了深刻的开发印记。

2001年，晋愉在杨家坪商圈打造了富安百货，成为了当时的商圈新核心。而随着晋愉·彩园、晋愉·上江城的问世，使得晋愉在九龙坡站稳了脚跟。

（富安百货）

在大渡口，晋愉更是大展拳脚，几乎每个区域都有晋愉的楼盘。

2000亩中央公园社区晋愉绿岛，让更多的大渡口人愿意成为晋愉的一份子。

（晋愉绿岛）

晋愉融府、晋愉岭海、晋愉神韵、晋愉林畔、晋愉天意、晋愉江州等等一系列楼盘，让晋愉成为不折不扣的大渡口“山大王”。

到了2014年，晋愉集团已有员工3000余人，年销售额达到60亿，总资产超百亿，其楼盘遍布更是重庆各区。巅峰时期，晋愉地产甚至位列重庆市房地产开发企业前5强。

那么，又是什么击沉了这艘快速航行的舰船呢？

02

都说乐视和贾跃亭的失败始于膨胀和急功近利。而晋愉和柯敬陶，颇有相像之处。

（贾老板一语成谶，他的帝国也“窒息”了）

由于早几年一帆风顺的发展历程，晋愉开始盲目扩大业务。而以核心层的很多决策十分激进，让资金链方面便一直是在钢丝绳上行走，负债极高。

到了2013年底，晋愉负债率高达75%。即便如此，柯敬陶还是在2014年定下了100亿元的战略目标。

跟贾跃亭一样，柯敬陶的梦想也很宏伟。他要建五星级酒店、要建高档次购物商场、还要建在全国都排上号的大型高端别墅群。

为此，晋愉相继启动了晋愉·大岭湖别墅、晋愉·盛世融城、江津奥特莱斯商城，分别对应了他别墅、酒店、大商场的梦想。

然而，投资这样的重点项目需要庞大的资金作为保障。

以2012年在江津开发的大岭湖项目为例，晋愉号称打造其第三代公园地产，包括别墅和高尔夫主题公园，占地面积17万平方米，主要户型为400平米以上的独栋别墅。

（极尽奢华的大岭湖别墅）

一期投资达到10亿，晋愉自有资金加股东借款投入5.8亿；2013年，通过华宸未来基金发行“晋愉大岭湖一号专项资产管理计划”募集资金5000万。

然而，这个高端别墅项目紧邻江津工业园区，周围没有成为高档社区的硬性条件，楼盘均价超过2.5万/平米，较附近区域其他楼盘独栋别墅均价几近翻倍，所以几乎没人为此买单。

由于大岭湖项目预期过高，后期销售因为大环境和政策影响，跟预期差距非常大。为了继续加码大岭湖的价值，柯敬陶又想用自持大商场奥特莱斯去带动资金运转。

但是，当时的江津工业区不管是人口还是消费能力都极其有限，造成两个项目的销售都极不理想，江津奥特莱斯开业一年后则直接关门大吉。

（晋愉·奥特莱斯）

数据显示，2013年12月末，晋愉集团总资产55.96亿，净资产13.79亿，负债率75%。存货高达38.98亿。

03

面对日益严重的资金链问题，晋愉没有采取相对稳健的做法，积极努力去库存，而是采用了更“售后返租”来填补资金缺失的漏洞。

何为“售后返租”？就是购房者购买物业后，再将其租回给开发商。对购房者来说，看似稳赚不赔的生意，实际上却是高风险。而对于晋愉来说，这简直是饮鸩止渴。

以晋愉在雅高国际采用的返租方式为例：

精装商铺每平方米售价1.7万元，返租10年，每年回报率10%；清水商铺每平方米售价1.1万元，返租5年，前3年每年回报率10%，后2年为12%。499个地下车位，每个售价18万元，每个月返1800元，一季度返一次。

（雅高国际销售中心）

然而，晋愉并没有足够的兑付能力，公司资金链紧张的情况下，不少参与上述模式的投资者难以拿到收益，引发多起投诉。

据后来披露的数据显示，2012年至2015年期间，晋愉地产公司先后在其开发的盛世融城、江州一期、江州二期、晋愉雅高国际等11个房地产项目，以“售后返租”模式出售商铺、车位，共吸收7000余人资金29.8亿余元，晋愉地产公司支付租金3.3亿元。

（晋愉V时代车位商铺本金清退通知.）

让子弹飞里的师爷说，步子太大，容易扯着蛋。

到了2015年初，晋愉资金链断裂悄然传开，重庆的大街小巷也都在盛传晋愉即将破产的消息。

为此，柯敬陶还找到媒体辟谣，称正在在接盘的单位，为业主负责到底。不过，谁又会那么傻，接这只烫手山芋呢？

2015年12月15日，走投无路的柯敬陶在接到传唤后主动到案接受调查。

随后，相关部门查封了晋愉地产公司及相关项目公司和个人的部分房产，这宣告曾今的渝派房企新贵正式落幕。

2017年11月2日，大渡口区人民法院一审判处晋愉地产公司犯非法吸收公众存款罪，判处罚金2000万元；追缴晋愉地产公司违法所得26.5亿元。

而柯敬陶本人，则犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑8年，并处罚金40万元，晚景凄凉。

2016年底，重庆楼市开启史无前例的大涨，可惜，晋愉没能等到这个春天。

04

“该来的总会来，只是没想到来得这么快。要怪就怪公司走得是在太激进了。”当年曾有晋愉高管这么感叹自家公司的落幕。

在房企大洗牌的年代，开发商的融资渠道越走越窄，房地产高度集中化，俨然成为大品牌房企的游戏。

与品牌房企不同，地方性房企以及中小房企融资更是难上加难，资金链将面临更多的考验。过于冒进，如果出现战略失误，则容易陷入困境。

而前几年高负债、高杠杆的发展模式，更像是在豪赌，有可能赚的盆满钵满，却也让自己更快的陷入资金缺失的泥沼中无法自拔。

创始人锒铛入狱，晋愉地产黯然出局。一个曾经如此辉煌的渝派房企，就这样陨落了，可惜可叹。