这就是学区房。

外部环境方面，以深圳、北京、上海这样的一线城市为例，随着政策的收紧，学区房出现几百万级的降价：

央视报道截图

但是遗憾的是，即便降价，仍然乏人问津。

而南京，相较而言，虽然整个市场也是趋于冷寂，但是相比而言，仍然是比较平稳。并且，据不少中介反应，随着信贷的放松，学区房市场已经逐步解冻回暖。

但是即便如此，南京的学区房市场还是和之前相比，冷多了：

第一个表现：成交减缓，大量学区房半年无成交。

此前，据第三方媒体摸底调查，近半年南京15所小学（注：拉萨路小学、力学小学、琅琊路小学、银城小学、南京市金陵汇文学校小学部、芳草园小学、游府西街小学、北京东路小学、南师大附小、长江路小学、凤凰花园城小学、汉江路小学、天正小学、成贤街小学、金陵中学实验小学）70个热门二手房，总共挂牌量接近2000套，累计成交31套，其中46个小区0成交。

第二个表现：成交价降低，整体价格回到2020年初水平。

除了成交量外，挂牌价、成交价也大幅下降，据某主攻学区房的中介统计，不少学区房自今年6月起，挂牌至今，仍未售出，降价幅度更是大得惊人！

以力学+29这样的一线学区房为例，此前都是卖出“不可显示”的价格，如今降价幅度也大的惊人。

这其中，尤其是“只能挂户口”的学区小户型房源，如今在市场上更是一泻千里：

比如说此前最受欢迎的树人双学区的小区——新河一村，因为一直都有40平米左右的极小户型可供落户，所以成交量一直很高。

但是今年，一套46.75平的两室房源，6月时挂牌价526万，而到11月，同户型楼层更低的房源报价仅为430万，差价近百万！

6月报价

11月报价

学区房的降温一方面有政策、信贷方面的外部影响，另一方面，买房人的观念发生变化也是异常重要的一环！

有买房人直言：

“学区房是好，但是老城区的居住环境确实也不太方便，现在买房，更多想考虑又能住，又能有不错的教育资源的房子。”

“俗称千金买邻，只要周围的居住群体整体素质高，教育资源稍微好一点，学校很有机会能办出来。”

事实上，买房人这样的想法，和政策的走向还是比较趋同的：

就在10月13日，教育部在官网发布《对十三届全国人大四次会议第9636号建议的答复》，《答复》对大家关心的“改善炒作学区房”事宜进行了回复。

《答复》表示：

“学区房”的出现在一定程度上反映了优质教育资源配置不均衡、校际间办学质量存在差异的问题。教育部高度重视这一问题，一手推进均衡发展、着力缩小校际差距，一手推进多校划片、治理择校和规范招生入学秩序，取得了明显成效。”

全国多个城市，通过大学片制、多校划片、名额分配、教师轮岗、扩大限购范围……多项措施力推教育均衡化，多项举措缓解“学区热”。

首先,不少板块的学校落实速度简直堪称神速。

其次，民办改公办正在推进中，尽管坊间传闻频频，南京现在还没有公布“民转公”名单。

虽然随着“民转公”，业内和买房人预测未来南京可能会增添一批新学区房，但是考虑到民转公的目标是降低差异，在“双减”政策下，在名师轮岗、名额分配等大方向下，优质学区的优势终将会是削弱的状态。

目前，南京对“均衡发展、着力缩小校际差距”方面的努力，主要集中在优质教育资源在新城区的划分，我们整理了目前南京优质教育资源“外扩”版图：

1、南外系

南外是南京首屈一指的优质办学资源，南京多个板块都有“南外分校”，然而有的分校是民办，有的是公办，有的是托管，种种说法众多，不少买房人感觉“乱花渐醉迷人眼”。

今天来总结一下：

直属分校：南京外国语学校方山分校（民办）、南京外国语学校雨花国际学校（民办）、南京外国语学校仙林分校（民办）、南外河西教育集团。

合作办学：南京市浦口外国语学校、南京外国语学校宝华新城实验小学、幼儿园。

其中仙林分校、河西教育集团办学能力和扩张能力和总部相比不遑多让：

仙林分校系：

直属分校：南外仙林燕子矶校区（民办）

合作/托管办学：南外仙林麒麟中心小学/中学、麒麟科创园学校（公办）、南外仙林紫东江宁学校（公办）、南外新林华侨城小学/中学（公办）、南外仙林溧水分校（公办）、南外仙林金牛湖分校（公办）

河西教育集团系：南京河西外国语学校（民办）、南京外国语学校青奥小学（民办）、南京外国语学校河西初级中学（公办）、南京外国语学校河西初级中学第一附属小学。

2、南师系

作为南京“四大”之首的南师附中，也是较早选择在新开发城区进行教育资源分布的名校之一，被大家誉，为“分校狂魔”。

今年11月，南京公共资源交易中心发布南京师范大学附属中学晓庄校区的招标公告，燕子矶南师附中高中部，距离开建又近了一步。

有人笑称，南京附中在燕子矶率先实现“大满贯”！

南师附中体系版图包括：

直属分校：

南师附中新城系（包括新城小学/中学、新城小学南校区、新城小学北校区、江山小学、邺城路小学/初中、新城小学康怡街小学/初中校区，新城中学黄山路校区）

南师附中树人学校（树人学校、树人学校附属小学、力人学校）

南师附中燕子矶新城分校（包括小学部/初中部、伯乐中学）

民办分校：

南师附中江宁分校（清水亭小学/初中、上坊小学/中学）

此外，南师附中还在溧水、高淳、六合等相对偏远的办学开办分校。而另外一直有消息，南师附中确定进驻雨花，开办雨花分校，但是目前选址未定。

3、金中系

传统名校金陵中学也在建邺、栖霞、鼓楼、溧水、雨花、浦口、六合、玄武多板块全面覆盖。

直属分校：

金陵汇文学校（小学部、中学部）、金陵中学浦口分校、金陵中学仙林分校（金陵小学仙林湖校区、南大和园校区、金中仙林初中部）、金陵中学龙湖分校、金陵中学岱山分校、金陵中学溧水分校、金陵中学高新分校、人民中学。

此外，江宁中学江心洲校区目前在建，交付后岛上第一所名校就由金中系引领。

民办分校：金陵中学河西分校、南京实验国际学校

4、一中系

南京一中则选择深耕江北，今年上半年最大的新闻就是“一中承包江北核心区”。

南京江北新区、南京市一中合作办学签约仪式举行，双方将在江北新区中央商务区义务教育阶段全面实施合作办学，南京第一中学江北新区教育集团成立！

目前，一中除了目前已经投入使用的：除晓庄学院附属中学、一中马群分校、求真中学外，主要分校布局江北——南京一中江北新区分校（九年一贯制）、南京一中江北校区的高中，南京一中泰山分校（中学）、一中明发（公办初级中学）外，还将覆盖以下几所学校：

金融城CBD的核心区小学，4轨24班；国际健康城的健康城小学，4轨24班；政务中心区的新浦路学校，小学5轨30班！中学10轨30班；七里河片区的七里河学校，小学3轨18班（拟建36班）！中学6轨18班！

5、二十九中系

29中作为近年来办学成绩突飞猛进的学校，攻城略地的速度也没停下。但是二十九中扩张的主要特征是，几乎都是公办学校进驻，包括：

29中初中部、致远分校、天润城分校（九年一贯制）、威尼斯水城分校（九年一贯制）、迈皋桥学校（九年一贯制）、幕府山学校（九年一贯制）、南京市第六十六中学。

仅有一所民办：鼓楼实验学校。

6、东外系

和以上任何学校相比，东山外国语学校的影响力很难匹敌，但是作为江宁区最好的本土办学的学校之一，东外在整个南京南部拥有很好的口碑，近年来东外也颇为难得的主动出击开办分校，对“均衡资源”来说极具代表意义。

毕竟，曾经的东外入学资格一号难求，曾经甚至出现东外招300人，3000学生递送简历，堪比热门楼盘摇中率，东外开办分校之后，其分校的办学成绩也可圈可点（将军山中学就是东外的第一所分校）：

东山分校包括：

小学：南京市齐武路小学

初中：南京齐武路初级中学，南京市将军山中学

九年一贯制：南京市岔路学校，南京市晓庄学院河滨实验学校

此外，根据最新消息，东外有望进驻正方新城：东山外国语分校即将建设，选址就位于江苏软件园。

如果所有的政策都在导向教育资源分配均衡时，“学区资源”这个产物也自然会消失。

“学区房卖出‘不可显示’价格，只为上户口”这类的事情也将成为历史，坚持房住不炒，任何企图通过炒作“学区房”概念拉升房价的，泡沫最终都会被打破。

尤其是教育这个事情，向来“教学相长”，优质的师资固然可贵，但是优质的生源也难求，一些新城区，聚集了大量高知群体的街区，更容易办学出成绩，著名的案例就如同：

虽然最近学区房形势不好，不过，短期内有上学需求的且有钱又想给孩子上个好学校的完全可以考虑买个优质学区房。毕竟“多校划片”彻底的执行起来还需要很长的时间。

“非急非用不买”，可能是目前我们队学区房的唯一买房建议。