过去一年，深圳热点区域房价跑步上涨，“一房难求”的营销氛围之下，似乎买到就是赚到。

然而，房屋买卖环节繁多，信息不对等，买房人被套路，不胜枚举。卖方市场下，情况更甚。

一边是如火如荼的抢房现场，一边是义愤填膺的收楼维权，构成了当下楼市AB面。

越是疯狂，越要理智。借315之际，从购房流程、收楼质量、纠纷处理多方面，还原买房高频陷阱，以前车之鉴，监督市场，合理避坑。

远洋新天地：被投诉厨房存设计缺陷

爆料时间：2021年3月

远洋新天地小区二期终于完工，可业主却高兴不起来，因为厨房预留冰箱的位置仅有54cm宽，市面上常规冰箱都放不进去。

据深圳商报报道，出现冰箱预留位置过浅的为远洋新天地二期5栋A座B/C的户型，大约有40来户。

目前出现冰箱位置问题的户型业主大部分拒绝收房，要求开发商整改，诉求集中在要求免费将厨房的平开门改成推拉门，就可以放下冰箱。

对于想将厨房平开门改成推拉门的业主，远洋集团物业联合”美居中心”将针对该户型业主开展“任何成交加一元赠送厨房推拉门”的活动，采取自愿原则。即任意购买一件厨房用品外加1元钱，就可以把原来平开门改成推拉门，常规冰箱就可以放下了。

但是业主认为，这个分明就是设计缺陷，改造费用不应该由我们来承担，开发也不应该变着法子强制业主买东西作为换门的前提。

资料显示，远洋新天地小区二期位于龙岗中心城龙翔大道与碧新路交汇处，是由远洋地产控股有限公司开发的住宅项目，总建筑面积约30万㎡，包括有公寓、住宅、别墅、写字楼、商业等多物业业态为一体的城市综合体，目前该项目住宅已售罄，均价为39,000元/m²。

天玑公馆：涉嫌虚假销售宣传

爆料时间：2021年1月

天玑公馆小区位于深圳地铁四号线清湖北地铁站西侧700米处，按照规划，天玑公馆小区A、B栋（下称“A、B栋”）为住宅，C栋为办公。中介线上平台显示，C栋有36平和40平两种户型，3梯20户，共20层，毛坯交付，销售均价为4.5万元/平。

有业主向媒体爆料，开发商在销售C栋办公产品时，宣传房子是70年产权，二类居住用地，商住两用，带消费者参观的样板房是两层复式住宅结构。

当时销售过程中，该项目销售人员承诺完全可以按照样板房的装修样式进行搭板，改造成两层，实用面积增加了不少。

如今，业主却遭遇“房子装修了一半被迫停工，订购的家具家电也不让搬进房子”尴尬境遇。

2021年1月7日，龙华街道综合行政执法办公室执法二中队（下称“执法办”）给天玑公馆小区A、B栋业主的回复显示：“经核查，c栋用途为办公性质，装修过程中私自违规搭建阁楼，增设独立厕所、厨房、把办公改建成复式公寓。”

公开资料显示，天玑公馆的开发商为深圳市鹏城瑞泰投资有限公司（下称“鹏城瑞泰”），物业公司为嘉邻物业服务（深圳）股份有限公司（下称“嘉邻物业”）。天眼查显示，鹏城瑞泰主要业务为房地产开发经营、物业管理、国内贸易、经营进出口等；嘉邻物业属于深城投集团旗下企业，由深城投集团及企业核心骨干合伙持股，在管项目有深城投中心、嘉邻中心、深城投中心公馆、深城投十一街区和天玑公馆等。

业主们表示，开发商首先利用样板房给购房者先入为主的印象，模糊概念误导置业者；然后承诺可以搭板改建，并称项目为商住两用，隐瞒其土地性质为办公用途；其三，在购房者签订合同时，开发商利用购房者对公寓不同类别及其属性的区别不了解的漏洞，没有向消费者尽到提醒合同内容的义务，存在故意隐瞒，甚至欺诈的情节。

（一面墙壁上设计两层窗户）

业主希望尽快与开发商协商解决：一是业主按照销售时开发商承诺的那样，参照样板房的模式搭建装修入住；二是同意退房，但开发商要向业主赔偿相应的装修费、税费、房子溢价部分收入以及资金占用成本等费用。

（业主供图：样板间拆除后留下的痕迹）

广东君田律师事务所主任黄志明律师对深圳商报记者表示，如在C栋业主购房前，开发商的样板房是搭建成双层，且销售人员也明确表明，购房后可以按照样板房的标准搭建成两层，但实际上存在违建的行为也未告知C栋业主该搭建行为系违建的，则开发商涉嫌欺诈。

如确认行为构成欺诈，则根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，开发商应当返还已收受的金额，同时还应当赔偿C栋业主所受到的损失。

但是，如C栋业主与开发商签订的合同中，明确写明用途是办公用途且样板房非交付标准，则开发商的样板间设置有可能让业主联想到公寓，有不当之处，其行为不足以成为C栋业主降低其自身应负较高审慎审查义务的理由，则开发商的行为较难被定性为欺诈。如开发商的行为不构成欺诈的，则属于双方协商一致解除民事关系，对于C栋业主已支付的装修费用、税费等由双方协商解决。

（业主与置业顾问的沟通截图）

目前，针对开发商是否存在虚假宣传的行为，有关部门正在调查中。“开发商同意原价退房，但业主已经用于装修的费用和税费也不是小数目，这些损失需要开发商承担。我们正在与律师接洽咨询，不排除走法律程序的可能。”有业主表示。

金融街华发融御花园（一期）：

强制要求签订霸王合同

爆料时间：2020年6月

据中国房地产报深圳报道，在获得金融街华发融御花园（一期）选房资格的第二天，准业主们前往售楼处准备签约购房合同时，却遭遇捆绑销售空调的“霸王”合同。

据准业主代表反映，开发商提出，签订购房合同的前提是，必须首先签约《*户型空调设备销售安装合同》或者《关于交付前不购买及安装中央空调设备的承诺书》，二者选其一。如不同意签署的话，开发商则不与准业主签订购房合同。

（*户型空调设备销售安装合同）

（关于交付前不购买及安装中央空调设备的承诺书）

空调供应商资质有效期限早于金融街交房时间，存在后续资质不合格甚至倒闭风险。

除了空调的问题，准业主还反映：金融街官方网站承诺的泳池，在售楼处现场沙盘，却变成下沉水景。

2020年6月27日当天，多名准业主纷纷向光明区住建局、以及拨打110，向警方投诉并报警，引发当地政府部门在售楼处现场协调取证。

事情最后的结果就是，住建局介入，开发商退让，同意出具产品质保十年，安装质保两年承诺书，不过盖章需要寄回北京公司，并尽快回寄到准业主手中。

天鹅湖花园（三期）：大堂面积被“偷”

爆料时间：2020年5月

深圳市知名豪宅天鹅湖花园（三期）的多名业主爆料称，该小区销售过程中疑似存在虚假宣传：业主购买的价格超千万的豪宅合同中的“入户大堂”在现实中却是“窄巷”。

究竟是怎么回事？

2020年4月业主装修时发现，目前该小区只有D栋首层有入户大堂，ABC栋首层电梯大堂和三层电梯大堂、D栋三层电梯大堂均是约可容两至三人并排同行的“窄巷”。

与购房合同中明确写有“首层电梯大堂、三层电梯大堂”配置完全不符。

另外，业主在《业主意见书》中提到了“公摊面积问题”。对比D栋现有的首层入户大堂和变“窄巷”后的ABC栋首层入户门、过道，该小区业主认为ABC栋的设计不符合楼盘的豪宅定位，并质疑开发商是将原本报建为入户大堂的公摊面积，私自挪用改为商铺面积。

2020年5月7日，开发商深圳市华侨城房地产有限公司回复表示：

天鹅湖花园（三期）是住宅加裙楼商业项目，项目建设已取得竣工备案，并通过相关部门消防验收，设计与施工均符合政府法律法规。

该项目中商业和住宅分属不同区域，不同类别。南面设有住宅区集中入户大堂，业主通过集中入户大堂独立电梯到三层，再分流到各栋，形成良好且独立的住宅庭院空间。

考虑到业主使用的便利性，在设计上我们也预留了各栋到达地面的消防通道。业主的居住安全我们始终放在首位，集中入户大堂电梯是严格按照规范要求设计施工。

开发商的这种行为是否违约？

京师律师事务所的律师范辰介绍，业主和开发商签订的购房合同合法有效，则业主和开发商均应该遵守；附件构成合同书的一部分，也应予遵守。如果一方不遵守合同约定，不履行合同义务的，应承担违约责任。

购房合同中约定有“首层电梯大堂”，但实际交付的ABC栋房屋中并无“首层电梯大堂”，开发商的行为已构成违约，业主要求恢复ABC栋首层电梯大堂的要求合理。如果开发商不能恢复ABC栋首层电梯大堂，应承担违约责任。

据了解，业主和开发商签订的购房合同中“首层电梯大堂”未明确注明楼栋。

未明确注明楼栋，该小区业主可以认为所有楼栋都有“首层电梯大堂”吗？范辰律师解释说，《合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

合同中“首层电梯大堂”没有明确楼栋，如果业主认为所有的楼栋都应该有“首层电梯大堂”，那就可以认为所有楼栋都应该有“首层电梯大堂”。

半岛城邦：延期交房，有转嫁责任嫌疑

爆料时间：2020年12月

半岛城邦四期精装房原本预计2020年12月31日顺利收楼，而业主只收到一封来自深圳天鲲建筑工程有限公司（下称天鲲建筑）所出具的《关于房屋装修工程延期完工的通知》，且未得到开发商的任何说法。

该通知声称，面对新冠疫情及防控措施等不可控力因素影响，房屋装修工程延期至2021年6月30日前完工。

然而，通知书中却对“赔偿损失”只字未提。

面对这样一份通知书，业主们感到十分诧异，因为在此之前，业主们从未和这家公司有过交集。

之后的日子里，业主们多次致电并前往开发商——深圳半岛城邦置业有限公司营销中心咨询并了解情况。

在与开发商多次沟通交涉的过程中，其主要负责人就赔偿情况一直采取熟视无睹、避而不见的态度，这让业主们感到十分气愤。

值得注意的是，根据业主刘先生提供的房屋装修工程合同，半岛城邦四期逾期交房的责任最后落到装修单位上很大原因是当初业主买房付款时，一共签署了两份合同，一份是与开发商签订的房屋买卖合同，另一份则是与开发商、装修单位签订的三方合同。

刘先生指出，截止目前，九成业主都没有收到过此份《房屋装修工程合同》，《授权委托书》的业主签字版也未给到业主，且签约当天开发商也禁止让业主拍照留底。

在众多业主看来，作为收取总价上千万购房款的开发商，面对目前出现的延期交房、租金赔偿等问题，半岛城邦迟迟躲在背后，不愿意公开露面，有“转嫁责任”的嫌疑。

二手房买卖：被吃60万差价

爆料时间：2021年3月

深圳的李先生在今年2月通过深圳德佑御珑苑A店门店购买二手房，签订了合同。当时商定的房屋总价为1940万元，但是其后来发现三方合同不一致，后来了解到业主的交易底价为1880万元，其中60万元差价业主转给了中介方。

3月11日，深圳德佑官方公众号针对此事发布了“关于德佑经纪人路某及御珑苑A店的处罚通告。其中提及，李先生投诉深圳德佑御珑苑A店（加盟门店主体：深圳市德熙房地产经纪有限公司）经纪人路某（工号1003409599），在2021年2月2日促成二手房交易过程中涉嫌暗箱操作吃差价一事，公司高度重视，并第一时间成立了专项小组进行调查，经查，在此事件中经纪人路某存在以下违规行为：严重违背“客户至上”价值观，向客户隐瞒业主佣金并私自进行暗佣操作，严重损害客户知情权，导致客户利益受损；严重违背“诚实可信”价值观，为规避公司内部合规审核风险，篡改三方实际签约的《房屋买卖合同》用于系统申报，极大扰乱公司管理秩序并造成恶劣影响；严重违反品牌佣金费率管理规定，高于佣金费率报价签约。

对涉事经纪人路某予以红线处罚，5年内禁止进入平台。另外，对涉事门店管理不力引发重大客诉的问题，予以断网整改处罚；依据“不吃差价，双倍返还”的安心服务承诺条例对客户履行120万元人民币的赔偿服务”。

3月14日，德佑（天津）房地产经纪服务有限公司深圳分公司再次回应了相关的情况。针对此事该公司高度重视并第一时间成立了专项小组进行调查，已查实经纪人路某存在向客户隐瞒业主佣金进行暗佣操作、篡改合同内容等严重违规行为，已依据相关规则对该经纪人予以红线处罚，5年内禁止进入平台；对该加盟门店进行断网整顿。

另外，德佑（天津）房地产经纪服务有限公司深圳分公司将在2021年4月正式对外发布“签约服务中心”，开始全面实行集中签约模式。这种模式通过更公正、更开放、更透明的场景，全方位的防控各类违规行为，全力保障每一个消费者的权益。

消费者要如何才能尽量避免买房被套路

律师提醒：写进合同收集证据

关于有效维权，最多购房者希望监管部门能更“到位”，发挥其监管功能，维护消费者权益；

其次，依靠媒体与社会力量监督行业，也被寄予了厚望；此外，购房者也意识到消费者提高法律意识，买卖过程多留心眼，可以从源头杜绝问题发生。

针对买房人常见问题，专业律师意见——

1、如何应对开发商的虚假夸大宣传，及对不利因素的隐瞒？

承诺必须写进合同，才有保障。

配套宣传，可通过小区建设工程规划许可证附件附图核实；

精装房屋的配置，可以要求开发商提供所购买房屋的施工图纸进行核实；

关于地理位置和将来的发展前景可以要求开发商提供这一片土地的控制性详细规划，如果开发商提供不了，可以到相关的规划部门进行核实。

如果虚假宣传广告以及资料所作的说明和允诺进行了具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，可以将虚假宣传的广告以及资料视为要约。

也就是说，虚假夸大宣传的内容即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。此时，购房者可以根据收集到的相关证据向法院提起诉讼要求开发商承担违约责任从而弥补自己的损失。

2、收楼遭遇房屋质量问题，30%受访者却选择自认倒霉，您怎么看？

房屋质量问题一般分为三种，一是房屋主体结构质量不合格，比如地基、承重墙有问题；二是严重影响正常居住使用的质量问题，比如不能正常供水供电，隔音效果不达标等；三是其他一般的质量问题，比如渗水、墙皮脱落等。

如是因房屋主体结构质量不合格不能使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。对房屋存在严重质量问题，严重影响正常居住使用的情形，购房者可以解除合同并要求赔偿损失，也可以要求开发商进行修复，并由开发商承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失。对于其他质量问题，由于未对居住使用造成严重影响，只能要求开发商进行修复并赔偿损失，不能要求退房。

3、面对纠纷，开发商处理态度不积极，怎么办？

如果通过协商、行政维权仍不能保护消费者合法权益的，可收集相关证据，并在法律专业人士的指导下就侵权事实向法院诉讼。