|PART1|

2020年12月，杭州第二家山姆超市在丁桥开业。

预计约1年后，龙湖天街、地铁3号线、桃花湖公园等重磅配套都会落地丁桥。

坐地铁去上班，到天街购物逛吃，在桃花湖畔悠闲漫步……这是丁桥即将兑现的全新生活图景。

山姆超市

今天很多人对迎接丁桥的新生活充满信心，板块走低的新房中签率、二手房房价站上3.8－3.9万元/㎡、源源涌入的资金即是信心的最佳证明。但约莫5、6年前，很多人对丁桥的印象还停留在“杭州的西伯利亚”的阶段，板块均价也只在1万出头。

丁桥咸鱼翻身了？

|PART2|

2007年，广宇在丁桥连拿三宗地，即今天的广宇上东城，正式拉开了板块商品房市场的序幕。在此之前，丁桥是杭州经适房的“集中地”；在此之后的十数年里，丁桥是杭州主城区板块楼价的垫底者，甚至在2012年时板块楼价跌至万元以下：

横看竖看，丁桥都是一片价值荒地，一度获封“杭州的西伯利亚”称号。

这是有因可循的。过去，丁桥存在最致命的两大短板：

一是缺乏优质的城市配套和城市界面；

二是背着经适房集中地的刻板印象包袱，以及城市断层明显，地理上也位于主城行政区域的边缘地带。尤其在武林单中心时代的主城区居民观念里，丁桥有着地理上、交通上、心理情感上的隔阂。

但如今，天街、桃花湖公园、地铁、山姆超市等多项优质配套规划落地丁桥，板块的生活品质迎来质变，并纳入地铁网络，与武林、钱江新城、钱江世纪城、未来科技城等城市核心板块的交通通勤更便捷高效（距离武林CBD、钱塘江岸CBD约40分钟地铁，距离未来科技城约1小时地铁），地理和交通的隔阂感进一步消弭。

曾经的两大短板得到弥补改善，丁桥将彻底告别过去的“西伯利亚”形象。

|PART3|

“咸鱼”要翻身。

因为除了板块配套的更迭升级，历史机遇也推使丁桥朝这一趋势“演进”。

首先是大环境的利好。今天的城市规模、人口规模都不是10年前、20年前的杭州所能比肩的。丁桥，像其他所有板块那样，受惠于大环境的利好。

而若城市能级、城市版图进一步扩大，尤其是钱塘江岸CBD能级的扩张，会为丁桥带来两个利好。

一是距离武林广场20余分钟、钱塘江岸约40分钟地铁用时将变成一个通勤优势，距离未来科技城约1小时的地铁用时将变得可以接受，叠加板块的配套利好，无疑会打开板块上升空间。

二是西子智慧产业园的产业能级也会扩大，为丁桥引入部分产业人口，改变丁桥作为卧城的命运。

桃花湖公园

其次，当丁桥弱时，环武林板块强，城东的发展机遇倾斜向九堡、普福一带；

当丁桥开始集齐天街、地铁、公园的有利发展条件，正是部分环武林板块迈入“老破小”、“老破大”的老城时期，老城积累了不少预算有限的改善需求；同时普福、九堡核心区等板块开发过早，今天的发展规划（地铁、配套等方面）利好，部分让渡给丁桥。

于是今天的市场行情下，与丁桥近似价格的板块中，以及武林广场20余分钟、钱江新城CBD约40分钟通勤所覆盖板块范围中，丁桥拥有配套品质、主城学籍、与钱江新城CBD交通更便捷高效的比较优势，自然吸引钱江新城、武林CBD刚需和老城区资金有限的刚需、改善需求主动涌入。

|PART4|

丁桥楼市的成交房源结构变化也印证了板块正在经历咸鱼翻身的历史性变化。

据从事丁桥二手交易的中介介绍，过去，丁桥的二手交易房源，八九成为经济适用房小户型；今天，经适房交易占比下降至3成左右，商品房89方户型占比4成，剩下3成则为大户型交易。全年的大户型房源交易量在百来套。

板块内，在2020年10月交付的楼盘东寰名邸，挂牌至今短短三个月，已成交5、6套大三房和四房户型。

高层大户型成交价格在过去一年中出现了2000元/㎡的涨幅，当前普遍在约3.8－3.9万元/㎡，和高层约89㎡户型价格相当。

唯洋房产品在约4万元/㎡，和高层类改善产品尚未拉开合理的价差。

上述情况说明，丁桥楼市，已经摆脱了小面积经济适用房房源主导的交易格局，转而以刚需约89㎡商品房为主，同时刚改市场逐步壮大。

托起丁桥楼市的，除了工作在钱江新城、武林CBD的上班族，预算不高的老城区置换人群也是一支不小的力量。

|PART5|

丁桥板块价值上行，价值高点大概率出现在配套利好兑现、启迪协信、西子智慧产业园等内部产业园更进一步成熟时。

短期来看，在3号线通车、天街开业之前，板块价格依然将继续向上。

成熟后的丁桥，会在城市中占据什么样的位置？

尽管由于区位和发展空间的限制，难以蜕变白天鹅，但至少摆脱了当年丑小鸭的尴尬。

凭借PART3里提到的丁桥的成长优势，丁桥告别主城区内垫底命运已成必然。

但丁桥不具备取代城市头部板块的条件。

另一方面，城市能级的扩张需要时间；而当丁桥成熟时，丁桥也会面临和其他步入成熟期的板块同样的问题：发展空间所剩不多，制约了板块发展上限。

另外，丁桥比邻的桃源板块，卖小分校的学区优势可能胜过丁桥，地铁出行优势、和钱塘江岸CBD的距离情况与丁桥大体持平，可能会从丁桥分流部分人群。

因此，丁桥有发展的机会，也存在发展的局限，利、弊条件双向制约下，丁桥在城市板块里的地位更趋向中庸。

但对于传统武林中心的客群来说，解决了通勤和配套短板痛点之后，具备价格和通勤优势的丁桥，不失为一个均好的选项。