时隔九年，珠城终于有新盘了

大家好，我是龚新宇，广州优享家房产管家创始人。

一个想和大家一起，住的房子越来越好的朋友。

今年广州的新房市场绝对是近5年最热闹的一年了。

珠城东，马场旁，最好的位置，最新的产品，未来整个珠城的新盘就只剩保利天御了，此后，珠城再无供应。

而保利天御都是大户型，上车门槛高，对于，1500万到3000万预算的客户来说，这是最后一个能上车的新盘了。

当初员村一横路AT080523地块，也是挑战当时越秀南路地块王者位置，由于限价原因最后楼面价5.7万/㎡，21.8亿的总价落入保利之手，该地块也是当时广州地价TOP3，这就是现在的保利华创·都荟天珺。

一、项目概况及区位

都荟天珺，位于珠城东，马场旁，与珠城东区仅隔一条马路，华南快速和黄埔大道交汇处。

网上有人为了这个定位吵得不可开交，其实没必要纠结。我们只要知道小区的地段够核心，够优质就足够了。

与珠金相邻，与琶洲隔江相望。

整个项目占地面积1.41万㎡，建筑面积3.82万㎡，由三栋20-26层不等的住宅组成。

小区总共166户，均是超豪宅的面积。

首推的1栋位于小区西侧，两梯三户且做到专梯专户，户型涵盖157-196㎡。

中间2栋为楼王单位，两梯两户，户型全部为253㎡大平层，层高达到3.3米。

3栋与1栋有些相似，同样为两梯三户，只是户型分布不同，涵盖157-203㎡的产品。

小区在设计方面还是挺用心的，整体抬高了约30米，延展架空层立体都市园林。这种设计，一方面保证了低楼层的景观和视野也能超过周边的建筑，不用担心视野遮挡，私密性很好。

二、项目配套

1、交通配套

小区位于华南快速和黄埔大道交汇处，西侧一路之隔是珠江新城东区，东侧是金融城的核心区，往南则与琶洲西区隔着珠江相望。

交通四通八达，基本上10分钟交通圈可以抵达核心区的大部分目的地。

除此之外，小区旁边有地铁5号线，13号线和21号线。楼下就是在建的13号线白马岗站，预计24年底通车。

2、教育配套

小区自身配建的一所9班幼儿园。小学是华颖小学的学位，周边有大量的私立小学，国际小学等，教育资源丰富。

3、医疗配套

小区医疗资源丰富，周边有华侨医院、中山三院、中山六院、南方三院、天河中医院等多家顶级三甲医院。

4、生活配套

商业方面，珠城东区的商业，除了领展广场外，多是一些底商。当然，这个只是现状，随着马场的改造落地，未来有很大可能引入SKP，这会大大弥补珠城东区缺少高端商业的现状。

也是对小区价值的夯实。

当然，由于便利的交通，目前都荟天珺的3公里范围内，也有不少商业，正佳广场、天河城、天环广场、太古汇都在这个范围。

小区距离天河公园的距离非常近，直线距离大约1公里左右，享受着天河公园这个天然氧吧。

三、户型设计

都荟天珺首推的1栋位于小区西侧，两梯三户且做到专梯专户，户型涵盖157-196㎡。

吹风价格1500万总价起步。

1栋和3栋均为一梯三户设计，有157㎡和197㎡和204㎡。

南边两个小户型拼接，电梯双开门类独梯入户设计，竖厅布局，南向景观阳台连通客厅、次卧。翼侧户型独梯入户，入户独立玄关，大开间客厅，两个南向卧室。

2栋属于楼王，一梯两户设计，255㎡双拼。独梯入户，入户独立玄关＋储藏间。双套间设计。

按照吹风价，我算了一下，157㎡的户型单价9开头。

说实话，这个价格比我预期的要低一些，看得出来，保利最近是把价格做到最优了，这个地段，我认为开12到15万都是合理的，比如天河公园的天麟府臻麟，位置还没这个优，已经开到了12到15万了。

但这次才开9到12万，可以说改善型买家的福利呀。

具体户型设计如下：

我们根据吹风价，预估小区的售价。

四、周边二手房情况

我觉得都荟天珺可以拿来对比的盘主要是珠江新城和员村山顶的一些次新盘。

珠江新城东区的一些楼盘。

2008年的尚东宏御，作为板楼，同样是小盘，挂牌价在11-13万/㎡。

珠光新城御景，挂牌价在13-15万/㎡。

属于员村板块的天荟公馆，作为只有4栋住宅的17年次新，整体挂牌价在10-12万/㎡。

五、项目优缺点

项目优点：

1、新产品，新设计，按照新标有更高的得房率。同时，有玻璃幕墙和不错的交付标准。

得房100%，独立入户电梯厅，装修石材交标高，采用高比例玻璃幕墙，外立面新颖，采用三层隔音玻璃应对西侧和北侧的噪音源。

2、小区的区位属于珠城东，马场旁，位置好，地段优，通勤很方便。

开车到珠城、琶洲还是金融城这些核心产业区域，都是10来分钟就可以抵达。甚至骑个电动车就可以在核心区来回穿梭了。

另外，地铁13号线2024年底开通，步行5分钟就能到白马岗和马场北两个地铁站。

3、户型很纯粹，都是大面积，这意味着小区内住户的圈层很长纯粹。这对于周边的二手房来讲，具有很明显的优势。

4、价格非常便宜，属于高性价比楼盘了，要知道隔壁的天荟公馆已经卖到10到12万，要比这个楼盘还贵。

项目缺点：

1、小区本身规模较小，活动空间少，配套没有大盘那么齐全。

2、小区周边被华快和黄埔大道夹击，有一些噪音影响，后期要通过隔音玻璃来处理了。

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（龚新宇gxyjmf）