由于资金的限制，每个家庭在购房时必然会有所侧重（比如更看重学区、更在意位置或者居住属性），然后再设置一些可接受和不能接受的条件（比如能接受离单位远、附近无地铁，但不接受老破小；当然也可能反过来）

经过这样的排列组合之后，几乎每位购房者的需求都不一样。而作为天津市区面积最大，在售二手房最多的一个区，几乎每种需求都能在这里找到合适的房子！这就是南开区的神奇之处！

印象南开

南开区原是天津老城以南的开洼地带，1956年以著名的“南开大学“之名始设行政区。由于区内还有名校天津大学、南开中学以及许多科研院所，因此南开区一直拥有深厚的人文气息和浓郁的学术氛围。

在物理男小时候的记忆中，除了大学（天南大、师范、中医大等）和大型公园（水上、长虹），南开区还有许多大工厂、老城厢密密麻麻的平房、以及自80年代起在城南成片盖起的五、六层小砖楼。

（改造前的老城厢）

而现在，那些还未拆迁的老楼成为刚需一族在南开区落户的首选；2000年以后老城厢的彻底拆迁改造以及广开、服装街、水上公园等周边建起的新房则为改善一族提供了丰富的选择。

近十年南开区内很多大型工厂或搬迁或倒闭，再加上高校外迁，留下了大片的空地（和平区是真没地），赶上房价大涨时，一个个“地王”先后诞生。

高价拍了面粉的企业为了能够回收成本，自然朝着“高大上”的方向去设计，所以“南开出豪宅”成了近几年天津一道另类的房地产风景线。

所以在当下，从几十万到上千万，南开区总有一款房子适合你！

通过统计贝壳网站的数据，目前南开区在售的二手房源中，房子总价的分布相对均衡，其中150万至300万的房源占比最高。

而分析自去年初到现在的成交房源，成交总价200万以内的房子数量却占了四分之三，多数的成交价格在100万到150万之间，这也说明刚需上车、落户为孩子上学仍是更多购房者的主要目标！

南开学区

无论是否为了孩子上学，在南开区买房都要先了解“一道一路”，道指长江道，路指复康路。因为这两条道路基本算是南开区三大学区片的分界线。

不同于其他市内行政区，目前南开区的教育资源分布并不十分均衡。

在本地家长中口碑最好的三所公办小学（中营、五马路、南开中心）全都在南开北片，外加拥有小升初派位进入南开中学的机会，因此北片的学区溢价明显高于其他两片（当然比起和平区还是要便宜一些），南开北片也是全市落户成交量最大的片区。

五大热点区域

1.老城厢

老城厢是天津旧城所在地，由东马路、西马路、南马路、北马路围合而成，是物理男从小成长的地方。

老城厢属于城市中心地带，紧邻海河（河边散步，幸福之源）、食品街、古文化街；近天津站、天津西站、滨江道商业街；附近还有地铁1号线和2号线，交通便捷；东西南北，去哪都不远。

经历了自2003年开始老城厢的彻底搬迁改造后，目前整个片区内再无老破小。加上南边南市地区整体拆迁后盖起的新房（和平区），以及北边惠灵顿等中高端小区的建成（红桥区），大大提升了提升了整个区域的消费水平，催生了周边一大批综合商场的快速发展。

比如位于西北角的鹏欣·水游城、陆家嘴中心，西南角的天佑城，南马路的大悦城、麦购广场，东南角的仁恒广场、新世界百货等等……

(南开大悦城)

这也使得附近居民无论是吃饭娱乐还是带孩子上各种课外班，在一公里范围内就有着非常多的选择。

老城厢几乎所有小区都是中营小学的学区房。百年老校中营这几十年来始终是南开区的顶级小学，一直是南开中学与翔宇学校的主力生源校。在2018年小外的招生中，中营入围及最终录取人数也均为南开区最多。

近几年该校的学生人数一直在增加，未来每年入学新生大有破千的趋势，这也反映出大家对该学区的认可程度，或许未来会有“六年一学位”的可能性。

(中营小学)

由于没有老楼，老城厢各小区单价差别不大，均在4.5万到5.5万之间（靠近南马路的晋丰大厦、如意大厦、九州国际单价略低）。目前小户型上车盘总价在200至300万之间（这个门槛价位也从侧面保证了中营小学未来生源质量相对整齐），改善户型成交价大多在400至700万。所以一街之隔，中营or万全？南开or和平？这是个值得思考的问题

由于南开区对于公寓、商住的入学政策相对友好，老城厢的公寓也可以上中营（目前要求每一户只能入学一次，学校可查），所以区域内的公寓价格并没有比纯住宅低太多（大多在3万出头），公寓夹杂在一些小区内，看房时询问中介即可。

综上所述，老城厢是兼顾了学区、地段、交通、居住属性及配套设施的优质区域，而相比和平学区价格也相对温和。物理男觉得只要打算在南开区买房且购房预算不是特别低，都应该来这边看看！因为即使最终没在老城厢买房，这里也能起到树立“标杆”的作用。

【热点楼盘】

①尚佳新苑（又名：城上城，2007年建成）

老城厢的小区其实都差不多：房龄十年左右，多为20至30层塔楼或塔板结合，小区环境及管理也挺不错。而且一共就十几个小区，都看过来也花不了太多时间。

优势：尚佳新苑的户型种类较多，包括60多平米的一居，90平米左右的两居，120多平米的三居以及190平米的四居，适合不同需求的购房者。小区离中营小学最近，过一条马路就到；而且靠近近地铁一号线西北角站，离海河也不远。

②仁恒海河广场（2010年1期、2012年2期建成）

严格说来仁恒海河广场并不在老城厢内，其位于东马路与海河之间。

优势：高端小区，以大户型为主，物业服务好，生活舒适度高；小区自带乐天百货，配套设施完善；离地铁二号线东南角站特别近，可观海河。

其他：是周边单价最高的小区，物业费较高。此外对口的小学不是中营，而是中心小学。

2.五马路学区

从物理男上学时，关于五马路小学和中营小学究竟哪个是南开区最好小学的争论似乎就一直没有停过。

同样是各种荣誉加身的五马路小学，校风和口碑始终很好，成绩也非常过硬。由于南开中学也在附近，因此区域内还不乏各类优质的课外培训机构。

五马路小区对应的学区很大，整个区域位于老城厢西南，东起南开三马路，西至青年路，南到长江道，北抵黄河道，由广开街道南部和兴南街道西部组成。长江道以南也有兴华公寓.云居公寓.云居里.灵隐南里（已拆迁）这几个小区也是五马路学区

因为这里除了学校、医院和公园外，基本就是纯居住区（最近的大型综合商场就是西南角的天佑城），物理男对这儿最大的感受就是：安静！

片区内分布着房龄从10年内到20年以上的各类小区：

房龄20年以上：怀仁里、颂禹里、朝园里、凤玉里

房龄10-20年：泰达系：风荷新园、格调春天花园、天江格调花园、天江格调故里、天江格调兰庭）

凯兴天宝公寓，凯立天香家园，广泰园

房龄10年以内：融侨观邸、博朗园（又名：宝利国际）

90年代建成的房子是上车五马路的首选，而2005年左右建成的小区则是改善家庭的主要目标。并且与同一时期老城厢建成的小区不同，这边10至20年房龄的小区大多是10层左右的板楼，南北通透的户型不少。

①天江格调花园（2004年建成）

格调系的几个小区的建成时间、建筑风格以及小区管理都差不多（格调故里略贵一些），基本没有小户型，由于总价相对较高成交量也相对偏低，这其中天江格调花园属于各方面相对比较均衡的小区。

优势：紧邻五马路小学、南开中学，比旁边的风荷新园略新一些（风荷新园的成交量更大），小区管理好。

其他：主要户型是100-160平米的两居和三居，单价4.6万左右，总价在500-800万之间，属于中高端改善型小区。

②怀仁里（1995年建成）

优势：紧邻西南角地铁双线（一号线、二号线），近天佑城、大悦城，周边配套设施齐全，是标准的五马路小学上车房。户型有40平米左右的一居室是交易主力，近期的成交价格在160万上下，单价4万；此外小区还有少量30平米或者面积更小的房子出售，但单价较高。

其他：存在停车、采光、小区环境等老破小普遍的问题。

3.海光寺、服装街

海光寺通常指南开三马路、南门外大街、南京路、卫津路四路交口周边的区域，其中南门外大街及卫津路以西属南开区。而海光寺西北区域北沿一直到南马路，再加上海光寺西南，这一超大片区都是南开中心小学的学区！

由于近些年合并了一些学校，南开中心小学的规模越来越大，是南开区教育的后起之秀。

服装街区域（南至南开二纬路，北至南马路）最新最贵的小区当属单价接近5万的悦府家园（2012年建成，开发商中粮）；而旁边的大悦公寓现在也转成住宅了，放心上学没有问题，只是没有煤气年限40年，不过3万多的单价相对便宜不少；2000以后建成的大型小区包括城南家园、邮电公寓、凤仪园等；像仁善里、龙凤里这样90年左右的老小区相对比较少。区域内二手房成交单价普遍在4万左右，因为挨着南市和老城厢，位置优越交通便捷，居住性价比较高。

（服装街区域）

二纬路以南至海光寺的区域则基本都是2000以前建成的老楼，成交量比较大的小区包括怀庆里、延生里、紫光苑等，这里也是上车南开中心小学的首选范围。房子虽然老了一些，但是由于小户型成交占比高，成交单价同样在4万左右。

而海光寺西南区域内，拥有网红美食一条街之称的万德庄大街，又离天大不远，附近有地铁1号线，是相当成熟的住宅区，也是南开区房子最好出租的地段之一。

藏在金融街中心身后低调的融府是本区域的豪宅，单价逾6万南京路唯一的电梯洋房社区；其他属于中心小学片区的小区房龄相对较长，单价一般不超过4万，选择余地相对较大。

（海光寺区域）

①怀庆里（1995年建成）

怀庆里和前面提到的怀仁里很像，同年建成，小区环境也相似，位置上一个紧邻西南角、一个靠近海光寺，都是核心地段，还同属重点小学的上车房。

怀庆里上车房的面积也在20-40平米之间，成交总价在100万-160万，比怀仁里略便宜。所以中心or五马路？这又是一个值得讨论的问题

②邮电公寓（2002年建成）

虽然房子偏老，但藏在小区深处的几座6层板楼，作为改善还是值得认真考虑的。

优势：同样近西南角地铁双线（一号线、二号线），近天佑城、大悦城，闹中取静，性价比高。6层板楼的楼户型都不错，面积小至是90多平米的两居，大至140多平米的三居，总价在350万到600万。

4.王顶堤

说到南开就不得不提王顶堤（通常指王顶堤街道）。王顶堤街道位于南开区西南部，辖域东起红旗路、红旗南路，西、南至简阳路，北抵天拖北道，是天津重要的人口聚落之一。

区域内基本全是上世纪八九十年代建成的5、6层小砖楼，密度很高。而菜市场以及各式各样的便民小店，大大方便了周边的生活。（物理男常来这边吃烤串）

（王顶堤立交桥西北侧3D图）

由于王顶堤的西南边就是天津高新区的核心区：华苑产业园区，也是市区内唯一成片开发的产业园，提供了大量就业岗位。加之地铁6号线、3号线的开通，使得“华苑工作、住王顶堤”成为更多年轻人的选择。

2015年起在原天津拖拉机厂址上陆续建成的“天房天拖”系列，则提供了大量的改善型房源。

（天房天拖秋泽园）

王顶堤街道的绝大部分区域归属南开中片学区，其中“天房天拖”以及偏西北的老小区划片中营瑞丽小学，而靠近王顶堤立交桥的小区划片华夏小学。

由于区域内房子较老、小户型房源多，可以说是南开区综合水平较高的上车盘聚集地（非学区），二手房成交量也确实相当大。单纯考虑落户的话，100万之内的房子能够买得到。

贝壳最新二手房成交记录)

①盈江里（1985年建成）

王顶堤街道的老房子在品质和小区环境上都差不多。盈江里处在偏西位置，由于小区老、房源多、且离地铁站偏远，其单价在街道内属于中等。

盈江里20-30多平米的上车房成交价在100万左右，小区目前划片中营瑞丽，未来随着“天房天拖”入户率的提升，该校的生源总体质量可能会逐渐增强，也算是一个潜在的利好。

5.水上公园周边

顾名思义就是水上公园四周的区域，包括水上公园街以及体育中心街的北部。水上公园是天津最大的综合性公园，与天津市动物园相邻，西南边是天津市区内唯一的山体公园：南翠屏公园。

公园环境优美、景区内大气负氧离子高含量，能够改善肺功能并提升肌体抗病能力。每天晚饭后在公园散步还能够缓解压力、愉悦身心，因此靠近公园的住宅自然是好处多多。

（水上公园）

早期水上公园周边拥有成熟的商圈：时代奥城，而新建的鲁能购物中心又让附近吃饭购物娱乐多了新的选择。

水上公园周边的老房相对较少，新房选择余地大且不乏高级豪宅（复康路十一号，南开顶配！），因此水上公园周边的居住属性非常高。同时整个区域属于教育资源相对一般的南片，因此学区溢价低，房价并没有高的离谱。

①奥城公寓（2005年建成）

网红来了！

50年产权的酒店式公寓，是2018年南开区成交量最大、在售房源最多的小区！

优势：位于时代奥城商业广场，配套齐全，能够满足日常生活需求；5、6号线地铁的开通，大大提升了交通便捷程度；而且房子相当好租，租金甚至高于周边的住宅小区。

当然最大的优势还是便宜！由于奥城公寓孩子可以落户上学，70万左右可以买下30多平米的一居室，这个总价全区几乎找不到第二家。

②水上温泉花园（2002年建成）

位于南翠屏公园以北，水上公园以西。小区环境好，多为6层板楼，无高层，适合居住。近地铁五号线，对口小学为水上小学。

小区110平米左右两居室总价在350万左右，比较在意居住体验的改善型家庭可以重点考虑。

其他

南开区的其他区域特点虽然没有那么鲜明，但依然不乏亮点和潜在的机遇。

比如南开、天大以西的学府街道，大多数学校教师、毕业及在校学生更愿意在此居住，人文气息浓郁。

而一直比较低调的长虹街、向阳路街，现在也有了一个“南开科技城”的远景概念，未来或许会有大变化

最后推荐一个宜居南开北片小区---裕达花园

2012年竣工的小区，央企中汽集团公司投资建设的，自持物业，业主大多是中汽员工，小区的物业费1.8元/平米（可与收费相同的万科融创相比较）小区位置安静，对应的小学是前园小学南开北片中学，考虑陪读居住可以实地去感受一下

小区户型89㎡-123㎡-131㎡-140㎡小区均价3.4万左右

南开新房

在新房方面，南开区目前在售的项目非常少（一只手就数过来了）。所面临的问题与和平区一样，就是前几年开发商拍的地价太高，而近一年又没怎么供地。

过目前待入市的项目还是有不少，有新房购买需求的话可以耐心等待，只是开盘时的房价一定不会太低

所以南开区的房子，是值得用心寻觅和挑选的！