文：园长

今年是海珠，爆发年。

广州10个高地价，6个在海珠，与专心搞事业的天河精英男不同，海珠是生活+事业都抓，老广和新广都要的均好男人，加上海珠今年新盘极多，市场热度也很高。

说说新盘，中旅天宸府。

老城区少见的新生靓女

这是一个西部老城区的全新盘，盘不大，距离地铁站约300米。由中旅集团开发，广州知名度不高，但是是央企，主打旅游，珠海的海泉湾，深圳的世界之窗，三亚的免税城都是这家开发商的。

中旅天宸府的指向非常清楚，这是一个老广们更喜欢的楼盘。

周边非常成熟，一公里范围内，商场，医院，学校一应俱全，尤其一站地铁外是老广们最喜欢的买买买的沙园市场，是西部老广同学们舒适的亲和生活圈。

相比东部各个盘靓条顺，海珠西城市面貌完全不一样，但是，你要知道，海珠没什么土地，只要是新房都是靓女……

项目一共4栋楼，货量不多，总共700多套。

主推82-120㎡的3-4房。82-86㎡是刚需上车，园长觉得120平米的4房还是对于市场有吸引力的。

由于老城区土地金贵，小区不算大，只能在架空层上动脑筋，做公建配套，空中泛会所活动空间，麻雀小，五脏俱全。

园长过去的时候，售楼部已出，暂时没看到板房，看看售楼部的照片，售楼部品质感OK。

地处海珠老城区，交通极其优秀，附近500米的公交，地铁线路，除了去黄埔差点意思，往西的荔湾，自身的海珠，往北的白云，交通很优秀。

中旅天宸府所在的昌岗板块，大概地铁拉了一下时间，一集新闻联播时间，坐地铁能包圆大半个广州老城区。

再看公交势力范围。

公交核心还是围绕老广同学服务，公交30分钟的辐射圈，承包海珠西。

按地段划分，学区是昌岗中路小学，省一级的属于海珠老牌实力名校且直升广州市五中附属初级中学，教育在本地也比较能打。

总体来说，在老城区，生活方便，户型不功不过，比较周正，周边配套成熟完备，教育也算本地优秀，生活非常亲民，充满了人间烟火气，西部的老广对这个区域情怀满分，缺陷就是，东部同学可能会老城区的环境不太认可。

目前，楼盘价格吹风7万+，销售表示对标附近的二手盘，翠城花园等，翠城目前三房价格在6万5-7万5区间，销售说开盘有惊喜，这个价格，新广可能不会选，但是，对于海珠西的老广同学来说，区域唯一的新房独苗苗，熟悉的环境就像熟悉的爹妈一样，在一个安全舒适和爹妈很近的板块，父母可以帮忙凑仔还能蹭饭，不是不能选的。

价值有多少保障

说说楼盘价值。

每一种楼盘都有他独特的价值逻辑，东部是一套，学区是一套，老城区又是一套，并不能完全套用。

比如新广同学不太会喜欢老城城区，没有又大又新的马路掉头就会走，但是老广完全不一样，他们在这样的环境下长大，喜欢熟悉的学校，熟悉的糖水店甚至还有街边的菜场，完全没有任何抗性。

老城区的价值逻辑，其实是稀缺，只要能站稳稀缺，买入就不怕。典型的比如越秀南前年那块地王，地价6万多，新广说附近又老又破，谁买？事实上，大量不愿意搬离的本地有钱人，就是会始终如一留在当地，因为新区他们不熟悉，没有安全感。

同理，海珠西的老广父母，你让他们去买黄埔，不可能，这辈子都不可能。他们如果想住的好一点，想给子女买好一点的房子，就是本地的新房，次新房。

而海珠，你们都知道，政府对于土地看得十分矜贵，地价现在几乎都是5万+，这样的地价，意味着未来所有的新盘和次新盘，都不会便宜。

另外，海珠西是海珠最早开发也是最成熟的城区，本地置换需求非常多。整个海珠区，二手挂牌量约1万套，绝大部分都在海珠西。

本地老破旧的终极置换一定是新盘，本来海珠新盘就少，700多套的中旅天宸府产品尚可，二手市场也还好，不太担心的。

园长查了一下数据，2016-2020年，4年的整个链家样本海珠成交1万套，大昌岗板块的成交达到了1648多套，占比16%。

本地同学的换房需求，还是非常强烈的，加上片区新房少之又少，因此，中旅天宸府的稀缺性，还是能保障的。

综上，昌岗板块的成熟度，交通通达性公交和地铁的辐射圈，中旅天宸府的指向性用户非常明显了。

1、本地老广不想和父母亲戚相隔太远的同学；

2、成熟学区，想孩子直升的老广同学；

3、本地住老破小，想置换的同学；

4、喜欢便利生活，下楼就是烟火气的同学；

5、市中心上班，图上班方便，喜欢老城区氛围，喜欢新房的新广同学。

以上的用户，都可以买入。