11月24日晚上，龙华金茂府开盘。第二天，权威媒体和自媒体报道：，

龙华金茂府定位很高，对于龙华而言，属于一个刺破天花板的开创性项目。一方面是单价突破，在龙华新盘主流是6-7万的水位时，金茂府是首个突破10万+的新盘，最低单价9万元/平，最高单价14.4万元/平。

另一方面是总价突破，由于户型主要是125平米、155平米、185平米和248平米，以及少量510平米的顶层复式产品，总价不菲，总价区域在1190-7337万/套。

这个总价和单价区间，已经双双突破了龙华楼市天花板，进入了香蜜湖、深圳湾、前海等传统豪宅区的地盘。虽然金茂府的品质毫不逊色于这些区域的标杆豪宅，但是依然争议很大：

因此，龙华金茂府首批开盘，一晚上卖出161套的成绩，市场依然存在争议。

这个数据真实吗？到底卖得怎么样，到底是哪些人在买？这些人为何选择金茂府？

抱着这些疑问，淘哥这两天进行了调查。

01.当晚卖房卖到凌晨1：55分

11月24日，认筹三天后，龙华金茂府突然通知，晚上7点开盘。

下午两三点就有客户在现场等着排队。有媒体现场报道，大约6点时已排起长龙，此时地下车库排队已有约100米，人开始变多，车位开始变紧张。

当天现场的人气是很足的，排队的人流，从会所一直排到停车场。

停车场的队伍很长。

等候区也是座无虚席。

现场有人发朋友圈感慨：深夜排队人气爆棚，视千万豪宅如等闲。

淘哥拿到一份内部的聊天记录，记录显示，“来了183，卖了161，转化率88%”

据淘哥调查，龙华金茂府由开发商、中原、世联联合销售，深圳中原地产一位高管，查阅了开盘当晚的聊天记录后向淘哥确认：

从上述开盘当天的媒体报道、市民朋友圈、现场人气、内部聊天记录，业内高管消息综合分析，淘哥认为：不可能只有42套。

其实，从常理推测，无论是金茂还是中原世联，都是有非常丰富的操盘经验，据淘哥所知，中原世联对金茂府都派出了精兵强将。既然选择认筹仅仅三天后，就在晚上突击开盘，

换句话说，如果预期开盘不好，开发商和代理机构，往往会延长认筹期，采取更多营销、推广、渠道手段挖掘更多客户，或者采取其它开盘形式。而不会是仅仅认筹三天，然后当天突然通知晚上开盘，这种情况下，有些客户来不及准备，有些外地客户很可能都来不及赶到现场，尤其是对于金茂府这种在全国有显著品牌影响力，有众多外地粉丝的项目。

而且，由于金茂府是开发商、中原和世联等多家联合销售，单某一家很难掌握整体的销售情况，不到最高层也难掌握最终数据。下面普通的中介人员，仅仅凭只鳞片爪做出的盲人摸象般的猜测，是不足为信的。

淘哥曾写过一片文章，提到龙华金茂府和深圳湾1号，都是楼市启蒙者式的项目：超凡品质打破传统地段论，刺破片区开发理念、产品、单价、总价一系列天花板，开启一片新天地。

。让我们拭目以待。

02.哪些人在买金茂府？

五个鲜活案例告诉你

淘哥收集到了五个案例，深入解析，到底是哪些人在买金茂府？

案例一：房企总部高管

据悉，多家房企的内部人士买入了多套金茂府。包括房企总部的高管、董事等。

作为对金茂府最了解的业内人，用钱投票，这其实可以说明很多问题。显示了对金茂府产品、对学校、对大湾区、对龙华这个区域前景的看好，毕竟房企总部的高管具有全国和国际视野，见证了包括上海北京香港等地豪宅市场的发展。

事实上，金茂府在北京上海等地都是标杆性豪宅，入市之后二手房表现也很好。2011年北京广渠金茂府首开，价格4.5万每平，目前二手房价格15万每平左右，高出周边近50%。上海大宁金茂府目前价格12万左右，远高于周边房价涨幅。江南第一座姑苏金茂府，二手房价比周边项目高出30%以上

案例二，龙华本地企业家，一家买了4套

据悉，这位购房者是一位事业有成的实业家，家里五口人，夫妇二人买了一套248平米的自住，两个儿子在同一楼层买入两套155平米的，每人一套，还有一个女儿则购入一套125平米的高楼层单位。而且这个土豪还准备介绍朋友过来购买。

案例三，深圳湾业主，有可能搬过来住

这位购房者目前居住在深圳湾一个知名的豪宅，两口子本来就打算来龙华金茂府随便看看，结果看完之后，当天就下定。最开始意向125平米的，准备纯投资，后来想了想换成155平米的，除了投资外，还保有自住功能，因为以后可能过来住，125偏小了。

她说，是龙华金茂府的品质和学校打动了她，作为一个资产配置，以后肯定赚钱。而且以后无论是老人来住，还是自己来住都可以。家里有三个小孩，目前在深圳湾学校读书，以后华东师范附属学校建好后，有可能过来读书，搬过来住。

案例四，资深投资者，同时认筹了招商领玺、颐湾府

当天第一位选房的，也住在后海，买房目的是投资，选了155的低楼层。他觉得，龙华金茂府除了地段不如别人，品质和学校比别人都好，他很喜欢。两口子是个资深投资者，

。

案例五，上海人，提着箱子从机场过来

据悉，开盘之后的两天，金茂府又顺销了十几套，其中一个购房者是上海人，老家是浙江的，买入目的是投资。听说深圳龙华金茂府开盘了，订了机票就赶过来，提着箱子从机场过来，直接就买了一套。

03.哪些户型卖得最好？为什么？

125平的清光，155平所剩无几

据悉，卖得最好的是中等面积单位。

1、淘哥了解到，最先清光的，是125平米三房的单位，仅仅剩下最低楼层的一套。据悉，这种户型总共是38套。

淘哥分析，选择125平单位的应该主要是投资需求。因为金茂府引入了“华东师范大学附属深圳龙华学校”，这所学校未来很可能非常牛，超乎大家预期的牛。最后面淘哥将详细分析为什么，这里先透露一点，前不久华东师范大学领导到访深圳，对附属龙华的期望是：

注意，目标不是龙华最好，也不是深圳最好，是全国最好。这比2017年深圳湾学校领导宣称“五年后南山第1，深圳前3”的口号，野心更大。

当年深圳湾学校这句宣言，立刻引爆了深圳湾楼市，走出了一波波澜壮阔的大行情，一直到现在还没有停歇。如果未来市场认识到华东龙华附校的价值，是有可能复制深圳湾学校的奇迹的。

历史经验表明，小面积学位房涨幅往往更大。如果华东师范龙华学校未来非常牛，那投资学区房，125平米的作为金茂府的最小面积门槛单位，就是一个比较好的选择。淘哥估计这是这个户型卖得最好的原因。

2、卖得第二好的，是155平四房两厅三卫（2梯2户），基本清光。

这个户型设计可圈可点，4个房三卫，竟然包括三个套间，很多楼盘180平的户型都没有三个套间。阳台面积有11平米，有专属的私家电梯。都是典型的豪宅配置。

据淘哥了解，这个155平米户型，目前也只剩几套，快卖光了。金茂府的销售告诉淘哥：

据淘哥了解，买这个户型的，一般是兼备改善型自住+投资需求。进可攻退可守，大四房，功能上满足了自住需求，又有学校，有投资的想象力。高品质则奠定了长期保值增值的基础。

一位选择了155户型的业主的原话是：

目前有深圳高级中学北校区学区的二手房，如水榭春天6期、金亨利等，二手房挂牌价已经在10.5万左右，金茂府10.3万的均价其实并不算贵。

这些小区主要户型区间是89平米、130平米左右，150平米左右等，和金茂府125平、155平米户型有所重合。

有些改善型购房者们会想，与其买这些二手老房子，还多交很多税费中介费，过几年又想换房，不如直接一步到位，上价格差不多的金茂府，品质明显好一大截，关键学校也很好，甚至可能更好，想象力足。

3、185平米的户型和248平米的楼王户型。

据悉，这两种户型卖得也不错，买的人以自住为主。40-50岁，从小在龙华长大的龙华本地人，龙华企业家、实业家、企事业单位高管买得多。

，有的家族一下子购入多套。

185平四房两厅三卫（3梯2户）↓

248平五房三厅四卫（3梯2户），这个家庭厅淘哥很喜欢，很有特色。

看下图，这是房网对开盘现场购房者的直播采访，从中我们能够理解，为何这些人愿意掏2000万+，在龙华买金茂府的大户型，而不是选择深圳湾或者前海。

深圳每个区都有财富阶层，这些人改善居住时，难道都会选择最热门的深圳湾、香蜜湖或者前海吗？答案显而易见是否定的。

中国人是有乡土情结的，不愿意离开自己生长、熟悉的环境。而且人是社会性的动物，搬家往往意味着很多社会关系的疏远。

所以我们看到，很多在罗湖住惯的老罗湖人，就是愿意守着罗湖。在福田住惯的，觉得福田最好，哪里都不想去。老宝安人，也不愿意去其它区域买房，换房选宝中就可以了。

那种认为所有有钱人，都应该选择南山、前海的观点，恰恰是没有认识到人是有感情的，人是社会性的。

正是基于此点，淘哥认为，其实深圳每个区域，都有条件诞生当地标杆性的豪宅项目，只要能充分挖掘出当地的改善型需求，这类项目就很可能成功。当地经济越发达，民间财富越雄厚，本土力量越强越是如此。宝安、沙井、龙华其实就是典型。

04.重点讲讲华东师范大学附属龙华学校

目标竟然是全国最好？

分析龙华金茂府，除了其超凡品质之外，最关键的是，华东师范大学附属深圳龙华学校。来看一条新闻：11月17日，华东师范大学校方一行来深圳。

华师大与龙华区政府双方相关领导视察学校工地，就概念方案、建设工程细节展开交流，进一步推动华东师范大学附属深圳龙华学校落地，加快推进学校建设。

淘哥获悉，华东师大未来不仅想在深圳办小学和初中，还会引入高中和大学，一站式解决了孩子的优质教育需求！

华东师范大学附属中学跟其他中学有什么不同？

北京师范大学和华东师范大学，是我国师范教育界的最知名的“双子星”。北师大和华东师大，相当于是师范类大学中的北大和清华。

这是一所国家级名校资源聚集的中国顶尖名校，依托于华东师范大学培养了中国许多著名教师和校长，构建起了中国基础教育新模式，成就了其附属学校个个都是精品，在全国比肩”第一梯队“的位置。华东师范大学第二附属中学更是教育部直属重点高级中学、上海市首批实验性示范性高级中学，上海最著名的四大中学之一。

华东师范大学附属深圳龙华学校的落地，无疑将迅速拉升龙华的优质教育水平。

淘哥还拿到华东师大附属深圳龙华学校的规划设计设计图：

可以看到学校的设计有着亮点存在：不同性格的“四院”设计，教学楼靠西侧合院式布局，形成”礼、义、智、信“，建筑设计注重空间的仪式感。想象一下，孩子在这样的空间学习，熏陶中国的礼乐文化，培养着孩子的博爱之心，敬爱之心，培养下一代具有人格魅力的贵族精神。

金茂府在北京、上海的项目，都引入了名校。据了解，龙华金茂府在引进学校的过程中，中国金茂作为央企动用了所有的资源，在众多优质学校中选择了华东师范大学这所历史悠久的名校。

而金茂府的品质也被校方极度认可，参观金茂府之后戴校长说：”中国金茂有一颗追求极致的匠心，我们办教育也从不将就，双方理念是一样的，合力之下一定会把华东师范大学附属深圳龙华学校办成全国最好的学校！“

淘哥的理解是，华东师范附属龙华学校，目标应该是全国第一流的学校。毕竟华东师范大学，本身就是是新中国第一所师范大学，搞教育太有优势了，上海的华东师范附二也是名副其实的全国第一流学校。

把这个传统继承到深圳来理所当然，而且未来还准备在深圳引入高中和大学，这意味着附属龙华学校是华东师范大学在深圳的头炮，必须打响。

淘哥获悉，还有很多学校利好在路上。

比如说，华东师范附属龙华学校首任校长由华东师范大学委派，金茂和华东师范大学还专门设立了基金会，未来附属龙华学校的教师待遇将有充分保障，而且所有教师将赴上海本部的华东师范附二跟班一年，保证传承优质教育传统，同时，学校还可能采用小班制教学等等。

淘哥觉得，这所学校，可能是龙华未来最值得期待的学校了。超凡品质+超凡学校，这是金茂府有底气打破传统地段论，创造奇迹的基础。

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）

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由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。

，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。

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