房地产贷款审批进一步收紧，多个城市二手房停贷，中介称半年没有开二手房的单子，中介公司开始倒闭，房地产调控是矫枉过正了，还是已经到底了？网上很多人讲，但是都没有讲全，今天我用一篇文章带你看懂背后的所有逻辑。

大家好，我是保德全，轻松聊财经，人人听得懂，希望每一期内容都能够给您带来新的收获，也请大家点赞的时候，长按点赞键3秒不松手，让我体验一下你的超级赞。这将是对我最大的支持和鼓励，谢谢！

今天跟大家聊一聊有关二手房停贷的这个事情啊，以及房地产调控背后的原因和产生的影响。内容比较长，但绝对是干货满满，如果你当下没有时间看完，可以先收藏下来，空了慢慢消化，否则刷着刷着就可能找不到了。

最近传言很多城市的二手房交易没有办法做贷款了，不信你在网上搜索一下，就有一些媒体记者在国内多家城市调研的新闻，确确实实在很多的城市，二手房贷款已经成为了稀缺的资源了。

我仔细看了一下全国房产的交易数据，发现一个现象，在一些二三线城市，今年以来的二手房挂牌数量在激增，在全国范围内，有六个城市的二手房挂牌量在十万套以上，分别是沈阳，天津，成都，重庆、郑州和南京，如果是因为城市体量大、房产交易市场热，那这个挂牌数量是可以理解的，但是偏偏并不是这个原因，挂牌交易的房子是在最近的这半年里一下子增加出来的，特别典型的是武汉，今年以来，挂牌要卖的二手房就增加了好几倍，而全国范围内看的话，挂牌出售的二手房也增加了，增加的比例大概是25%。二手房贷款难了，但是为什么还有这么多人卖呢？我想原因之一应该就是赶在贷款进一步收紧之前赶紧把房子卖掉，回收一部分的资金吧。

大家不知道发现没有，二手房停贷、贷款收紧这样现象，一般是不会通过官方的红头文件、政策来公布的，往往采取的是一种比较暧昧的“窗口指导”的意味，也就是说，可以告诉你这件事情不能做，具体尺度你自己去把握。

房贷是真的收紧了，一手房和二手房的待遇大不同，首先，一手房可能因为开发商信用的背书，同时符合各个城市土地财政运转的需要，还能继续审批放款，但二手房作为一个完全独立的贷款行为，就比较难保证了。

我这里给大家解释一下，大家如果去买一手房，是因为政府把土地先卖给了开发商，在由开发商进行了土地开发之后，进入房地产市场流通，买房的人申请一手房的贷款，实际是要支付给开发商的，而用来抵押的这个房产呢，也是即将交付的这个新房，因此呢，一手房是有开发商的背书增信的。同时大家想啊，造一手房的土地是政府卖给开发商的，如果一手房的贷款都不好批了，开发商拿不到钱，参与土地竞拍的积极性就要下来，那最后不是影响了政府卖土地回笼财政资金嘛，因此，一手房的贷款还是一个相对受到保护的对象。但是，一手房的贷款虽然不会停，但是也更加严格了，我有一个朋友去年底在上海买了一套新房，目前贷款还没有放下来，审批是早就通过了，无奈银行一直没有额度啊，开发商着急、我朋友自己也着急，但这事真的一点儿办法都没有。

房贷收紧了之后呢，房贷的利率在不同的城市中也随之出现了不同程度的上调，这一点在南方城市最为明显。就在这两天，杭州的多家银行就上调了房贷利率，首套房利率到5.9%，二套房利率到了6%，而今年初，这个利率分别还只是5.2%和5.4%，调整的幅度真是不小，如果按照一套房子贷款200万，等额本息30年还款，等于每个月要多还一千块钱左右，对普通家庭的影响还是不小的。同样上调了利率的还有广州、成都等城市。

尽管利率上调了，但是在银行申请贷款的人还是排着长队，可见这个二手房贷款的额度啊，管控得非常严。

房产抵押贷款在很多银行看来都是一块“非常香”的业务，不仅可以批量做，标准化，而且风险也很小，因为城市的房子这几年增值的比较厉害，即便是借款人出现信用问题，但是房子是抵押给银行的，把房子一拍卖，借款就回来了。所以啊，银行其实很愿意把钱用来放给买房子的人，房地产贷款今年以来受到的限制并不是银行不愿意做，而是跟国家出台的几个政策相关。

首先，今年1月1号由央行和银保监会共同发文，开始实施贷款限制政策，要求银行对房地产贷款进行集中度的管理，管理的手段不仅包括限制房地产贷款余额占总体各项贷款余额的比例，还包括限制个人住房贷款余额占各项贷款的比例。而这个通知的打击面非常广，包括的是在我国境内设立的所有中资银行，不管规模性质，一网打尽。

这两个指标啊可以说非常有意思，一个是房地产总的贷款占比上限，还有一个是个人住房贷款总的贷款占比上限。真的是双拳出击啊，一拳打击的是房地产开发贷款，另一拳打的是以买房人为贷款人的房产交易。

并且这个政策它非常细，先把各个银行按照规模进行了分类，再根据银行的规模大小，设了不同的房地产贷款占比上限红线，像工行、建行、农行这类的大型银行，原则上是要求房地产贷款不能超过总贷款量的40%，个人住房贷款不能超过32.5%，而中小银行，这个比例就更低了。

这个红线一设，银行就完全没有办法了，银行即便是多么愿意做房地产，放给房地产的资金也不能无限制地增加了。特别是原来就放了很多房地产贷款的这些银行，新增的量就非常有限，有一些更加夸张，只能是等着老客户先把房贷还掉，把额度空出来，才能有新的额度放给新的客户。但是现在贷款这么稀缺，愿意归还房贷的考虑到再贷这么难，恐怕也会犹豫的吧。

说完这个银行的房贷限制政策，不知道大家还记不记得，在2020年的八月份，还发布了一个关于房地产开发商的这“三条红线”新规。大家不要跟银行的限贷政策搞混了。房地产开发商的“三条红线”是去年8月份住建部提出的，住建部与多家房地产企业进行了座谈，提出了融资“三条红线”，在12家负债率较高的开发商中先行试点，随后从今年的1月1日开始在所有开发商中正式实施。这三条红线，是每一家房地产开发商的生命线，分别是剔除掉预收款后，企业的资产负债率不能大于70%，净负债率不能超过100%，现金短债比不能小于1。

银行贷款新政没给银行喘气的时间，这个政策一发布，很快就要求实施了，对打击市场上过快增长的房地产抵押贷款的需求非常有效果。大家想啊，原来正常的贷款周期比如说是2到3个月，现在的贷款周期拉长到了半年甚至更长，相当于贷款的审批时间加长了一倍，那原来市场可以交易2万套房子，现在就只能交易1万套了，这对市场的降温是有着有立竿见影效果的。

国家给银行、房地产开发商和买房人进行的各种限制的目的是什么呢？其实说白了，这是一个保护大家的措施，为了就是防止房地产无限膨胀，最终成为了国家金融体系最大的灰犀牛。

房地产除了住房的属性之外呢，他还有一个金融属性，说白了就是大家可以翘杠杆投资，买一套一千万的房子，在原来贷款政策宽松的情况下，可能只需要300万的自有资金，其他的钱都是银行借的。这个金融属性就导致了在房地产积累了一定程度的风险，有些城市的房地产没有人口流入的支撑，其实是非常脆弱的。所以这些年啊，其实银保监会这些监管机构一直在提，这个房地产有可能成为金融体系最大的灰犀牛，这个定位一出来，为了不让房地产对国家的金融形成实质性的影响，这些监管机构总要做点什么吧，于是就有了大家看到的政策。

中国人家庭观念重，大家都喜欢买房子，房子让大家有一个家的概念嘛，中国人有多喜欢买房，在全世界范围内都是数一数二的，但是这也有个度的问题，过度了就变成了畸形了。特别是这几年，中国人可以说是狂热买房，但是买了房之后，消费能力上不去了，年轻人也没有激情创业了，整个社会就会变得越来越没有活力。

因此，就像郭树清主席在今年陆家嘴论坛上说的一样：“那些押注房地产永远不会下跌的人，最终要付出沉重的代价”，没有永远上涨的房地产，即便是价格非常夸张的香港市场，房地产价格也出现过跌去三分之一这样的惨烈现象，而一旦这个势头出现，不仅我们每一个买了房子的人，还有房地产企业、国家，都要付出惨重的代价。所以啊，房地产狂热潮不得不控制，因为房子的金融属性会积累金融风险，而房地产的过度占用资金和贷款，也跟国家发展实体经济的目标是背道而驰的。

这些限制政策其实是国家在保护房地产市场，给大家一个提醒，也给市场一个缓释风险的时间，如果没有这些有效的措施，房子肯定会越来越贵，价格上涨的同时风险也越来越大。所以，大家不要为了自己眼前的这一点儿事情，自己家的贷款，去质疑国家的政策，你去看看美国、日本这些所谓房地产自由市场，哪个不是在房地产泡沫中付出了惨痛的代价的呢？