嗨，大家好，我是老A。

最近我遇到两位很有意思的客户，有必要和大家聊聊。

两位客户的身份都很普通，其中一位就像标题说的；

用上海一梯队的学区房，置换了套商住公寓。

另一位，我称之为是“被上海大行情洗礼过后的典型购房者”

——跨的过自己需求和预算的坎，却理不清上海哪里才适合安家。

当然，这两位购房者的结局都是大团圆，没有狗血剧情和遗憾。

但是我认为，他们买房子的过程和思路，能帮助我们看清当下，以及瞥见未来。

1

商住公寓这种东西，普通人碰不得；

真的吗？

“那是我的DreamHouse，可以满足我对生活的所有想象”

听到上面这句话的时候，我们真的期望小Z口中的DreamHouse，指的不是那套商住公寓。

即便它位于上海新天地，品质好，景观好，还有五星级酒店的管家式服务。

普通人想拥有它，不但要付出1200万的代价，还需要认可它只有40年的产权，以及60%的土地增值税等等硬伤。

最关键的是，商住公寓是一个投资黑洞，入手基本就与未来的增值saybye-bye。

尤其是这最后一点，推荐这种房子，甚至有违我的职业操守。

小Z是个上海人，土著，1200万的预算在上海说不得大杀四方，但确实可以在上海的热门板块里横着走了。

前滩、瑞虹新城，甚至内环陆家嘴的九庐，价值认同+学区配套走起，他们不香嘛？

尤其是后来我们知道，小Z的预算其实不足，还计划把黄浦区的一套一梯队学区房两房出掉。

说实话，当时我们是有点崩溃的，这实在有违我们的投资逻辑，针尖对麦芒的那种有违。

2

任性的资本，来自20多年前的选择。

在接下来的时间，我们尽可能的为小Z理清思路，反复摆清利害关系，根本劝不住，就要那套新天地的商住。

在反复确认过小Z不是来自福布斯富豪榜上的某个神秘家族之后，我们认真听取了他的理由。

他告诉我们，自己在创业阶段，生活和工作之间没有明确的界限。

而且自己根本没空操心生活琐事，所以五星级酒店的管家式服务，深得他心。

还有，这套新天地的商住，可以当做他私人的城市会客厅，平时见见外地的生意伙伴，用上海核心地段的魅力秀秀肌肉，也是他的打算。

另外，那套一梯队学区房，是父母在2000年的时候为他买的，20多年过去，早不知道翻了多少倍了。

用小Z的原话讲：

“那套学区房现在也用不到，自己收入又很稳定。而且当时的成本可以忽略不计，现在可以卖到8位数，就是纯赚”

“这笔钱，用来享受没什么负担，后期涨不涨不重要”。

听到这个，我们也没话说了。

确实，商住公寓不适合投资，但是适合买来享受自住，而且有些“标榜身份秀肌肉”的功能绝佳。

比如说深圳湾1号，也是商住，品质穷凶极恶的奢华。

地处深圳湾富人区，和上海新天地一个档次，住在深圳湾，是踏入深圳富人圈的象征，房子同样几千万起步，还一房难求。

总的来讲，小Z的任性，主要来自很久之前父母帮他做对了一次选择。

3

发自内心的，每个人的DreamHouse都是消费品。

回过头来说，其实绝大多数人都想要一个很好很棒的家。

这个“家”，可以与学区、规划、投资增值等等这一系列变数无关。

但多数人现在的财力，不足以将世俗的衡量标准抛在脑后，也缺乏像小Z那样任性的底气。

从患得患失的状态里面跳出来，不去想未来这套房子能涨多少，这种人当然很牛。我们也很认可小Z，因为他做了一个我们都不敢做的决定。

——主动做减法，让房子回归消费品本质的决定。

不过我发现，大多数人买房子，都是先在自己的需求上做加法，然后再根据手中预算做减法。

比如一开始，想的是：内环、配套、学区、品质、涨幅、价值认同等等这些东西，十全十美。

但跑了一圈市场后，结合预算，发现上面这些需求需要一个个砍掉。

这是一个很残酷的心理建设过程。

很多人一遍遍经历，难免心生怨气，最后不是“鸡娃”就是“鸡自己”，要么彻底撒手躺倒。

尤其像上海去年十月底开始的那波行情之后，经过洗礼的购房者们，其实也发生了一些改变。

他们变得更精明的了，但拨开迷雾后，还是撞到了楼市最本质的壁垒。

4

购房者，在市场的教育下越来越理性。

这是一对小夫妻，他们的故事比较简单，找到我们的时候，需求已经很清晰。

要在内环找60平以上的两房，还要带二梯队学区，总预算控制在600万以内。

说实话这种需求，懂行的朋友稍微一看就知道，他们可选的房子并不多。

现在这个时间节点，60平两房带学区，黄埔和静安肯定不可能了，长宁电脑派位不太行，只有徐汇和杨浦两个大区才有的选。

后来在交流中知道，找到我们之前，小夫妻基本已经跑遍了上海几个大区。

在明确知道自己需求后，还想筛选市面上还有什么房子适合自己。

这就很有意思，在日常的工作中，我们经常会遇见那些想要十全十美，但预算不足的购房者。

他们的共同点是既要又要还要，缺乏对市场的总体认知，甚至还不清楚自己的需求在哪里。

说实话，像小夫妻这类精明的购房者，已经跑在前30%，而且数量越来越多。

我们一直认为，根据我们的购房三元理论，购房者一共可以分为三层：

①懂自己，明确自己需求。

②会取舍，能在有限预算中做挑出优先级。

③懂市场，能对房产的功能，各版块的动态有个掌握。

我们说普通人很容易卡在第一关，所以会提出有违市场的需求出来，比如300万以下的预算，想买上海顶级的学区房。

小夫妻两人，其实已经走到第二层，已经能根据市场环境，调整自己的条件，再提出比较明确的需求，这一条，其实是卡住很多的人的坎。

但他们还是卡在了第三层，因为本身对市场的认知有限，担心自己不能再有限条件下找到最优解，所以找到了我们。

最终，我们给小夫妻推荐了张杨路上的次新学区房。

我们也没有想到的是，这对小夫妻的行事风格特别果断，第二天就迅速下手了。

但这也没错，这个市场虽然已经进入了牛市的中后期，但许多板块已经在暗流涌动。

根据我们监测，嘉定新城、上大、顾村、鲁汇这些板块的次新，牛市前期温吞水，但今年现在涨幅也已经有10%了。

这种市场环境中，永远快比慢好，否则就是温水煮青蛙，不知不觉的丢掉机会。

5

文章最后，我想起了微博上一则很火的故事。

故事大意就是一位年薪40多万的小伙子，几次买房不成，最后撞上限购，感觉自己被上海楼市抛弃了。

其实这样的悲剧不少见，很多人工作非常努力，但在买房这件事情上就是一个纯小白。

根据我们的经验来看，上海每五年会有个大行情，每三年有个小行情。

但是这个行情来的很快，很多板块可能一周到两周就涨完了。

比如浦东的学区房，最多一个半月，几次跳涨，这波行情就过去了。

对于普通人来说，要么从当时当下开始潜心修炼，把自己培养成楼市专家，要么一定记得，买房这种重大决定，一定要咨询专业人士的意见。

毕竟上海楼市不等人，看不懂的后知后觉，只能让悲剧一直发生。