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从一张郑州地图说起……

先看一张地图，这是米宅按照全市房地产发展状况，制定的郑州43片区地图。

郑州43片区地图如下：

注：以上分区无关行政区

需要注意，上图只标注了郑州核心片区（36个）。一些较远的片区，还没有注明，比如绿博、平原新区、港区、南龙湖、荥阳东、洞林湖等7个片区。

其中，标红的区域属于郑东新区。我们将郑东新区的所有楼盘划归入以上7个小片区。

这7个小片区，又可以分成三级。

其中，第一级片区价格甚高，绝非普通人能够承受。而第二级片区的新房供应少之又少，价格也离普通大众渐行渐远。

而今天，我们来说一说郑东新区的另一个片区。

这个片区很特殊，它是郑东新区唯一一个处在东四环以外的区域，它的邻居绿博已经属于中牟。

不同于郑东新区其他几个片区的房价已经普遍达到20000+，这里的房价区间跨度很大。同样都是高层，你可以在这里找到9800的，也能找到20000+的。

这个片区就是白沙象湖片区。

无论是房价9800，还是20000+，探盘归来，现状如何？这里的房子该咋选？

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白沙在整个大郑州版图上的位置

白沙组团的大致位置如下：

可以看到，白沙是郑州东区和绿博组团之间的区域，已经划入郑东新区。所以，如果绿博能起来，白沙肯定差不了。

与绿博的产业驱动不同，白沙的发展主要动力是行政驱动。得益于未来行政单位搬迁于此的利好信息，再加上老东区土地稀缺。

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白沙的四个小片区

为了更直观，将白沙的区位图放大：

如上图所示，根据白沙象湖片区的道路、区域特征、发展属性，围绕着象湖，我们将这里的房地产板块划分成四个小片区：

这四个小片区发展阶段不同，发展属性不同，资源占有不同，却共同组成了白沙象湖独特的房地产市场。

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各片区现状如何？要放出多少货？

相比绿博各盘近身厮杀的局面，白沙目前的新盘并不多。据粗略统计，在售的新盘似乎仅有1个星联湾，其它的新盘基本处于待售状态。这些楼盘就分别聚集在以上四个小片区。

其中，以大盘东润城为代表的白沙镇片区，不在白沙的核心范围，配套比较低等，整体感官较差，而且有商都物流通道经过，环境很一般，是四个小片区里价值最低的。所以这个片区暂且不说，主要说说其他三个小片区。

1象湖西南片区

这里是白沙最早发展的区域，也是目前居住氛围最浓厚的区域。但基于历史原因，商品房、单位房、安置房混杂，有点遗憾。

这里已经交房的上东城、水木年华小区、恒通新城、中央花园、丹桂苑等，已经决定了这个片区不可能高端起来。

但是，这里最大的优势是离主城区最近！离高铁站东广场最近！举个例子，雅居乐国际花园到京港澳高速的直线距离约3公里，从雅居乐国际花园到高铁站，自驾20分钟以内。

放2张实拍照片感受一下这个小片区：

象湖西南片区几个代表楼盘的大致分布：

其中，雅居乐国际花园，南熙福邸，上东城是这个片区一众已交房小区的代表。

只有2016年白沙的地王项目亚新紫藤公馆待售。10栋19层的精装修大平层，最小的面积141㎡三房，最大218㎡五房。目前正在排号，预估售价2万以上，计划10月份开盘。

2象湖东南片区

这里是整个白沙最核心，最有潜力，也最被看好的区域之一，临着贾鲁河也有环境优势。

开发商实力强劲，融创、永威、美景、华强等都集中在这个小片区。它们距离很近，谁都不鸟谁，却又扭在一起。

象湖东南片区几个代表楼盘的大致分布：

几个代表楼盘情况罗列如下：

注：以上信息均为调研获取，仅供参考，随着市场的变化，楼盘销售节奏可能有变，具体以开发商释放为准。

其中，片区内代表楼盘融创象湖壹号顺势在白沙掀起过数场风雨。去年首次开盘便横扫白沙，今年两次高层低于1万的开盘，严格遵循政府限价，一下子把白沙的房价打回到备案价。随后，美景东望无奈也以1万左右的价格开盘。

3象湖东北片区

白沙的楼盘原本就不多，且大都集中在郑开大道以南。

而郑开大道以北沿线以教育，商业，行政用地为主，仅有建业春天里，已经售完的智慧城云著，待售的翰林雅苑，以及碧桂园白沙储备地块。

这个片区的生活氛围等后期成熟需要的时间较长，片区价值不如郑开以南。

整体来看，白沙象湖片区的新房很是稀缺，目前也只有星联湾的1栋别墅在售，其它楼盘主要集中在今年年底或明年年初开盘。

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置业该怎么选择？

我们或抱着刚需自住、刚需改善、品质改善、终极置业、投资等各种目的，来到白沙挖宝。但请大家仔细研究各个片区，各个楼盘的属性，找到自己的占位。

如果你在东区上班，或者追求改善但又资金有限，白沙可能会是更好的选项。但如果你来这里买豪宅，我不反对，但显然不匹配。对于终极置业，这里并不适合，终极终究在北龙湖。如果你单纯是来捡漏，可以，前提是你有钱。

喜欢楼下就是菜市场，走路的范围就可以满足一切日常生活的人，也绝对不适合住在这里。在这里住，一定要有车，没车的话在这边很难舒适的生活。不要指望地铁，白沙绝大多数住宅都远离地铁。

如果你满足以上条件，再具体聊楼盘。

白沙靠谱的楼盘太少了，目前来看能买的楼盘不多，且倾向于全款低价。

让我们重新梳理一下目前白沙象湖片区相对靠谱的楼盘。

就以上所列的楼盘，如果品牌势均力敌，那么，所在的位置、配套和具体产品应该成为更重要的考量因素。

如果想在白沙置业，建议优先考虑第1梯队的楼盘！

我们发现，第一梯队的楼盘都位于象湖东南片区，也是目前白沙的核心住宅区。城市新区一定要买核心区域！城市新区核心区域，无论是投资溢价能力，还是居住的兑现力，一定是最好的！

配套怎么样你要看小区域，小区域环境很重要。比如建业春天里，孤零零在那个片区，区域成熟就要等很久。

当然，如果第一梯队里的楼盘均价达到一万三四，也可以多去环内看看。

对于同等总价，刚需自住是选郊区的大房子还是环内小房子？我的建议是：环内小房子。因为一个人对空间的忍受力是很强的，通过调整房间的布置，很快就能适应一个房间。但对于每天上下班路上的时间却难以忍受，每天长时间的来回很容易让人崩溃。

第二梯队里的建业春天里，是白沙北部少有的住宅项目，因为北边之前规划的基本都是商业用地。

至于亚新紫藤公馆，距离市区最近，但如果真的超过2万，能买吗？

在购房时，区域定位和楼盘定位最好匹配，否则居住就很难受。刚需在改善的区域里购房没问题，但反过来，改善在刚需的区域就是灾难。想想紫藤公馆的定位，再想想它所在的那个片区，到底能不能匹配？

另外，作为白沙2016年的地王，在2017年销售，当下阶段，决定它房价的就是成本。我可以不赚钱，但你不能让我赔钱。

地价以绝对压倒性的优势在左右和影响着房价。如果后续土地比它便宜，它的性价比如何保障？

（完）