深圳商报·读创客户端记者苑伟斌

日前，绿景中国地产8.14亿元出售深圳虹湾购物中心，远洋集团以总代价约40亿元出售北京颐堤港二期约65%股权及相关债权。开发商缘何频频出售商业地产？商业地产是否有持续增值的新途径？

商业地产出售留有“后手”

根据绿景中国地产发布的公告，其间接全资附属公司深圳绿景与深圳市福田产业投资服务有限公司就虹湾购物中心签订了售后租回协议。该协议规定，绿景中国地产以8.14亿元将虹湾购物中心的59个商业单位、地库一层及地下426个车位及相关物业设施进行出售。同时，绿景中国地产将该物业回租五年，首个租赁年度租金为每个月417.83万元，其后四个租赁年度每年递增1.5%。

绿景中国地产对此称，考虑到集团目前之财务及流动资金状况，董事会认为，出售事项将使集团能够变现其于该等物业之投资并将所得款项净额用作集团的一般营运资金，从而改善本公司之财务状况。虹湾购物中心预计产生净额（即代价扣除增值税后）7.75亿元。售后租回安排确保该等物业之营商环境维持稳定。

颐堤港是由远洋商业与太古地产联手打造的首个商业项目。根据远洋集团发布的公告，中国人寿出资约31亿元，太古地产出资约9亿元，二者分别获得颐堤港二期49.895%、14.895%股权。远洋集团认为，确保有资金支持项目的正常发展及建造以及后续运营乃当务之急。出售事项不仅可使集团变现其于目标公司的投资，立即收回现金资源用于偿付有关优先级债务及必要的支付义务，亦可解除集团对该项目的未来出资义务。“尽管预期将因出售事项产生一次性亏损，但集团认为出售事项将是最合适的选择，可实时带来大量现金流入，有助于缓解集团目前的流动资金困境。”

值得注意的是，本次交易并非“一锤子买卖”，在未来相当长时期内，远洋集团仍拥有颐堤港二期的优先报价权，可继续参与该项目的开发与运营。在协议赋予远洋的优先报价权下，远洋可于与买方协定的出售事项交割后某个时点，按固定代价或所协定之代价厘定基准，回购当时由买方持有之目标股权及目标债权，从而使远洋有机会于其财务状况改善时，重新参与颐堤港二期项目。这意味着，在大股东及合作方的支持下，本次股权交易，相当于远洋集团以持有的颐堤港二期为“抵押”，获取了一笔40亿元的长期融资。

商业地产纳入公募REITs大为利好

除了出售变现外，近年来，REITs的引入有助于商业地产盘活存量资产，增强资金流动性。相关业内人士表示，由于重资产购物中心初始投入高、回报周期长、资金占压大，对于多数企业经营回报率（NOI率）很难覆盖融资成本，导致“算账”困难。无论是“以售养租”模式、长期持有模式还是资管模式，获得理想财务回报的关键都在于能否持续增值。

商业地产纳入公募REITs范畴对重资产购物中心大及业主方大为利好。有券商报告分析认为，其一是打通“投融管退”闭环，构建资产运营和资本运作双循环，这可快速回笼沉淀资金，缩短回报周期，并可滚动用于增量投资，同时资本运作层面可引入权益性资金降低负债，提升融资空间并加速资金周转；二是轻重分离释放资产价值，重述估值逻辑，具体来说，重资产溢价出表确认当期增值收益，仍可保留管理权并享受投资收益，存续期通过加强主动运营，建立轻资产管理能力，在赚取管理费的同时向轻资产平台转型，从而优化估值水平。

目前，国内消费基础设施REITs已正式起航，首批4只REITs已成功上市，分别为华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、嘉实物美消费REIT。其原始权益人均在商业地产领域深耕多年，同时4只REITs底层资产地理位置优越，项目成熟、现金流稳定，增长潜力较强。根据公开信息显示，其中，中金印力消费REIT发行规模为32.6亿元，发起人持股项目共59个，总建筑面积合计超过640万平方米，均可作为潜在扩募资产，带来现金回款。

此外，华安百联消费REIT已申报并获批，华夏大悦城购物中心REIT已正式申报，首衡集团、鲁能商管、天虹股份、广州城投集团等也相继启动了消费基础设施REITs发行工作。