随着广州市城市更新的深入推进，越来越多的企业参与到城市更新这条赛道上。掌握城市更新的专有名词，对我们旧改人而言，将能更好地理解城市更新项目的内涵、更好推进项目。

1、城市更新

指由政府部门、土地权属人或者其他符合规定的主体，按照“三旧”改造政策、棚户区改造政策、危破旧房改造政策等，在城市更新规划范围内，对低效存量建设用地进行盘活利用以及对危破旧房进行整治、改善、重建、活化、提升的活动。

2、旧城54平方公里

指涉及荔湾区、越秀区、海珠区部分地区，覆盖180个规划管理单元，总面积54平方公里。具体范围：环市路—恒福路—永福路以南，广州大道以西，昌岗路—新港路以北，白鹅潭珠江水道（鹤洞大桥）—同德涌以东地区。

3、11个重点功能区

指新城市中轴线南段地区、白云新城西延区、空港枢纽地区、黄埔中心区、白云湖地区、白云新城北延区、白云新城地区、白鹅潭地区、奥体中心地区、广州南站地区、琶洲—员村地区。

4、重点生态敏感地区

指流溪河两侧（各300米）、帽峰山地区、南湖地区、白云山地区、麓湖地区、凤凰山地区、火炉山地区、东圃绿化隔离带、万亩果园保护区、大夫山地区、莲花山地区、番禺区生态廊道、花都旅游大道北部山区等。

5、138条“城中村”

广州市城市规划发展区内共有138个中心村,

天河区(共28个)

沙河镇(7个):杨箕村、元岗村、长湴村、岑村、龙洞村、渔沙坦村、柯木塱村

东圃镇(10个):棠东村、小新塘村、玉树村、车陂村、黄村、前进村、珠村、吉山村、凌塘村、沐陂村

林和街(1个):林和村

登峰街(2个):登峰村、西坑村

石牌街(1个):石牌村

兴华街(1个):银河村

沙东街(1个):沙东村

员村街(1个):石东村

棠下街(1个):棠下村

冼村街(1个):冼村

猎德街(2个):猎德村、寺佑村

黄埔区(共16个)

南岗镇(7个):南岗村、庙头村、南基村、夏园村、沙步村、沧联村、笔岗村

大沙镇(7个):下沙村、横沙村、茅岗村、文冲村、双沙村、姬堂村、九沙村

长洲镇(2个):深井村、长洲村

芳村区(共17个)

石围塘街(2个):五眼桥村、山村村、

花地街(1个):花地村

茶滘街(1个):茶滘村

冲口街(1个):坑口村

白鹤洞街(1个):鹤洞村

东漖镇(11个):西塱村、东漖村、东塱村、海南村、海北村、海中村、南漖村、增滘村、沙洛村、龙溪村、葵蓬村

海珠区(共20个)

新滘镇(13个):沥滘村、红卫村、东风村、三滘村、联星村、石溪村、瑞宝村、五凤村、凤和村、仑头村、龙潭村、石基村、小洲村

瑞宝街(1个):黄埔村

其它(6个):官洲村、琶洲村、北山村、桂田村、赤沙村土华村;

白云区(共58个)

三元里街(1个):三元里村

同德街(1个):同德村

松洲街(4个):瑶台村、坦尾村、河沙村、螺溪村、

黄石街(2个):江夏村、陈田村

景街(2个):萧岗村、棠下村、棠涌村

新市镇(10个):鹤边村、联边村、望岗村、新科村、长红村、罗岗村、平沙村、石马村、清湖村、黄边村

石井镇(19个):西郊村、横沙村、沙凤村、潭岗村、槎龙村、张村、马务村、小坪村、大岗村、庆丰村、环滘村、夏茅村、红星村、朝阳村、滘心村、大朗村、鸦岗村、龙湖村、唐阁村

同和镇(5个):同和村、京溪村、东平村、永泰村、柯子岭村

萝岗镇(12个):暹岗村、黄陂村、华沙村、火村、刘村、萝岗村、水西村、萝峰村、长平村、黄麻村、黄登村、八斗村

6、52条全面改造“城中村”

越秀区：杨箕、登峰、西坑、瑶台(4条)，

海珠区：官洲、琶洲、沥滘、红卫、东风、三滘(6条)，

荔湾区：花地、茶滘、东漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼桥、西郊、东塱、南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龙溪、葵蓬(18条)，

天河区：猎德、冼村、石东、林和、石牌、棠下、棠东、小新塘(8条)，

白云区：三元里、萧岗、江夏、陈田、棠下(5条)，

黄埔区：文冲、横沙、下沙、长洲、深井、茅岗、南岗(7条)，

萝岗区：黄陂、玉树、暹岗、华沙(4条)。

7、三旧图斑、标图建库

可纳入标图建库/三旧图斑的地块应满足以下条件：

一、一般要求

1、布局散乱、利用不充分、用途不合理、规划确定改造的低效存量建设用地；

2、2009年12月31日前已建设；

3、符合土地利用总体规划；

4、第二次全国土地调查（简称“二调”）和最新的土地利用现状变更调查认定为建设用地；

5、上盖物（不包括隧道、桥梁、高架路、立交桥、硬化路面、铁路轨道、露天停车场、蓄水池、沼气池、污水处理池、户外体育设施、堆场、绿地、地下建筑以及可移动的临时建筑物等）基地面积占入库单元地块面积比例达30%以上；

6、已认定为闲置土地尚未处置的，不得申请纳入数据库；已认定为闲置土地但已处置完毕且符合上述要求的，可以申请纳入数据库。

此外，有合法用地手续的，以用地批文（按项目报批）、土地划拨决定书、土地出让合同、建设用地批准书、不动产权证（土地使用权证）确定的宗地范围为基本单元入库，已核发不动产权证（土地使用权证）的，以证载宗地范围为准；无合法用地手续的，按行政区划界限、历史用地协议雪顶的用地范围、规划功能单元、道路、河流及产权边界等因素综合确定的封闭地块为基本单元入库。

二、特殊情形处理

1、“二调“认定为非建设用地，但实地在2009年12月31日前已经建设使用且符合上盖物占地比例要求，且符合土地利用总体规划的，也可纳入标图建库范围。

2、属于生态修复类改造项目，规划用途为非建设用地的，如符合上盖物占比比例等其他要求，且能提供相关主管部门出具的项目属于生态修复类型的证明材料，可纳入标图建库范围。

3、符合边角地、夹心地、插花地（简称”三地）及超标“三地”要求的，该“三地”可不受上盖物基地面积占入库单元地块面积30%比例的限制，可单独申请或与主体地块一并申请纳入标图建库范围（此前已批准但未纳入标图建库范围的“三地”及超标“三地”须于2018年12月底之前纳入标图建库范围）；该“三地”与主体地块一并申请纳入标图建库范围的，主体地块需符合有关入库要求。

4、上盖物占地比例符合建设用地规划许可证、土地供应法律文书等载明的规划条件（规划条件或建筑密度须明确规定上盖物占地比例下限），且不属于经认定的闲置土地及空地，可不受上盖物基底面积占入库单元地块面积30%比例的限制。

5、上盖物基底面积占入库地块面积比例不足30%的，经原土地权利人自愿申请，可按照2009年12月31日前上盖物占地面积和30%比例反算确定可纳入标图建库的用地面积，并依据相关规划合理确定入库用地具体范围。

8、三地

边角地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔（割）、面积小于3亩的地块。

夹心地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块包围或者夹杂于其中、面积小于3亩的地块。

插花地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、与“三旧”改造范围地块形成交互楔入状态、面积小于3亩的地块。

9、留用地

指政府征收农村集体土地后，返还给被征地农村集体经济组织的留用土地。

10、留用地指标

指尚未落实，目前以指标形式存在的留用地。

11、一户

符合以下4种情形之一的可认定为“一户”：
1.夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户。
2.有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户。
3.是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独立户。
4.离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。

12、一宅

指符合宅基地建房的村庄，一户村民只能申请一块宅基地建设住房。

13、片区策划方案

指入城市更新片区实施计划的区域，应当编制片区策划方案。片区策划方案应当包括以下内容：

（一）城市更新片区发展定位、基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局；

（二）城市更新片区内更新项目的具体范围、更新目标、更新模式和方式、拆迁补偿总量和规划控制指标；

（三）城市更新片区内城市设计指引；

（五）需要分期实施的，列出分期实施的地块（项目）和时序，并提出资金安排建议；

（六）历史文物资源及保护方案；

（七）其他应当予以明确的内容。

14、项目实施方案

纳入城市更新年度计划的项目，由区政府组织编制城市更新项目实施方案。

编制城市更新项目实施方案应当符合更新片区策划方案以及城市更新项目实施方案编制的技术规范。

15、项目储备库

项目储备库是项目开展前期工作的依据。纳入项目储备库的前期项目，可按有关规定推进片区策划方案编制与审核（联审）、基础数据调查与核查、引入合作企业、控制性详细规划调整、项目实施方案编制与审核（联审）、完善历史用地手续预审等前期工作。

16、项目前期计划

前期项目计划是城市更新年度计划的组成部分。城市更新项目纳入前期项目计划后，方可开展片区策划方案或项目实施方案批复等工作。

17、安置住宅复建总量

旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”“户”或者“人”三种方式进行核定，同一项目只可以采用其中一种方式核算安置住宅复建总量。住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。

（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，并以不超过10%的比例上浮后核定；或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。

（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行，已完成村改居的旧村可按照公安机关登记的户予以核定。

（三）以“人”的方式核定的，由征收主体或改造主体按照市场评估价收购村民既有合法房屋（含符合“三旧”改造补偿政策的房屋），本村村民（户籍人口）按照人均建筑面积50平方米的标准、建安成本回购住房；在规定时间内完成签约的，可按本村村民（户籍人口）人均建筑面积不高于25平方米给予奖励回购。

18、集体经济物业复建总量

旧村庄改造范围内集体经济物业复建总量可按现有建筑面积或用地范围两种方式核定。

（一）以现有建筑面积方式核定的，集体经济组织物业合法建筑面积按1:1核定复建量；2009年12月31日前建成的无合法证明的建筑，全部按照现有建筑面积2:1核定复建量，或全部按照保障改造后集体经济物业收入不降低的原则折算准予复建的总量，剩余面积可按房屋建安成本补偿,计入改造成本；2009年12月31日后建成的无合法证明的建筑，不予核定。本款所称“合法”是指有房屋产权证或合法报建手续。

（二）以用地范围方式核定的，包括纳入旧村庄改造范围的村级工业园、堆场、货仓、露天停车场等用地，按现有用地面积和容积率1.8（毛）计算权益建筑面积，其建安费用由村集体自筹，不计入改造成本。纳入旧村庄全面改造范围的留用地可参照本条执行。

19、改造成本

指对旧村庄进行的全面改造复建安置所需的成本，主要包括前期费用、建安费用、临迁费用、拆除费用、市政费用、农转用费用、不可预见费用等。

20、融资楼面地价

旧村庄更新改造项目按照市场评估价确定融资地价，核算融资面积，融资地价评估时应充分考虑旧村庄改造项目拆迁补偿安置、开发周期等综合因素。融资地价应为提交市城市更新工作领导小组审议前12个月内的市场评估价。

21、融资建面

融资建面=改造成本/融资楼面地价。

22、安置地块

指由村集体经济组织申请划拨使用，用于建设复建住宅和复建集体物业的用地。

23、融资地块

由村集体经济组织在组织完成房屋拆迁补偿安置后，再按规定申请转为国有土地，直接协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业，用于建设融资建面的用地。

24、合作意向企业

村集体经济组织引入正式合作企业前，可引入合作意向企业，协助村集体经济组织开展旧村改造前期工作。

25、引入合作企业

由村集体经济组织通过市公共资源交易中心公开招标引进开发企业合作参与改造，该企业即为合作企业。