此次借外环拓圆的东风,小淀板块未来的房价能否追上同等区位的新梅江、中北镇等板块？
在城市规划中小淀板块将被建设成以总部商务办公、现代商贸为主的天津中心城区北部公共服务中心，同时将在片区内打造银河生态休闲中心，未来该区域将打造成集总部经济、生态休闲于一体的核心城市板块。
未来京滨城际铁路北部新城站将在小淀设立，天津将形成以京滨城际铁路为主的东部铁路连接线，京津城际铁路为主的中部铁路连接线，京沪高铁的为主的西部铁路连接线。
根据规划，相关教育、医疗、商业等配套也将逐渐落地，在最近两年的土地出让中项目用地都要求开发商自持商业部分，其中融创在项目地块内规划有大型购物中心融创茂，山西能投的地块内也规划有3万平米建筑面积的商业设施。
从天津的地理格局上来看，小淀镇距离天津中心区仅12公里，在12公里的半径上坐落着诸如新梅江、中北镇等热门板块，除小淀镇外项目在售均价从19000-30000元/平不等，而小淀镇目前项目在售均价为15000元/平，显著低于平均水平。
交通配套：目前小淀镇生活区距离地铁三号线（已建成）丰产河地铁站约1.6公里，属于地铁线辐射范围内，未来规划中的地铁7号线和10号线将通过小淀镇与天津地铁网络相连接，京滨城际铁路北辰站也将在此设站。从交通配置上来看，小淀镇未来将是天津可以媲美张家窝、宝坻、武清的重要交通节点。但和天津市主城区范围内其它在售项目相比，目前小淀板块的交通便利程度明显不具备可比性。
商业配套：小淀板块内并没有大型购物中心，除了一些沿街商业之外，区域内并无其它商业设施，虽然融创、山西能投在地块出让时候规划有商业设施，但目前仍未开工建设。
教育配套：目前小淀镇的学校以区域内老学校为主，小淀小学、小淀中学都坐落于此，然而从天津整体的教育资源格局上来讲，城六区和武清是天津的第一梯队，其它区域的教育质量参差不齐，因此教育方面小淀板块和天津其它区域一样并没有什么特别的亮点，但是鉴于区域内土地出让仍未大规模进行，所以不排除未来小淀板块会像中新生态城与中关村科技城一样通过设立名校分校的模式提升区域教育质量。
产业布局：小淀镇内有一定的产业支撑，区域内北辰科技园（南区）、小淀工业园区的存在可以撑起区域内部分就业，然而区域内的产业以物流业和金属加工业为主，从所属产业来看上述产业属于低收入的产业，这不利于区域聚集更多高质量购房客群。
市场表现：小淀板块从2010年至2016年并未出让土地，2017年新城通过收购天津市淀兴房地产开发有限公司成为了第一个进驻小淀镇的大型品牌开发商，也将小淀板块的价格水平从7000元/平提升至15000元/平。
2018年小淀楼市迎来区域内10年来首次迎来公开土地出让，最终融创将两宗地收入囊中并开发了融创津宸壹號项目，项目楼面价约为6200元/平，在售均价15000元/平。
2020年山西能投也在区域内获取两宗土地，目前处于待上市的状态。
目前整个小淀板块仅有融创津宸壹號，新城樾风华两个在售项目和山西能投的一个待上市项目，整体来看板块内房地差空间较大，竞争度不高，未来可开发土地较多，具备房企大规模进驻的基础
在房住不炒的大背景下，天津楼市自2017年以来持续低迷，虽然小淀板块占据了规划的制高点，但目前孱弱的配套资源无法让小淀板块在楼市发展上更进一步。
环线联通让小淀板块迈出了区域发展的第一步，未来随着教育、医疗和交通等相关配套资源的落地，小淀板块也将加速成熟，兑现区域价值。
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