这个“五一”楼市哪里最火？

有中介爆料，老区越秀五羊新城的二手房突然爆火，成功登上C位。除了带客量明显增加，一些楼（老）梯（破）房（小）十分抢手，甚至有土豪借用亲戚名额连购多套，还都是最便宜的楼梯房。

中介和小编聊天界面

提到五羊新城，广州人第一印象是：老旧又文艺。表面上这里与CBD珠江新城、小蛮腰、二沙岛一路之隔，因片区多久鲜有新盘，实际上有被边缘化危机，和楼市“火爆”几乎无缘。

不过，近日一份新鲜出炉的劲爆旧改规划，将彻底改写五羊新城的命运

五羊新城盼来旧改：中央商务区？

这两年，广州已经习惯了买房“向东向南”看，这也是解释了为什么增城、黄埔、南沙楼市火爆程度超市区。

谁能料到，老区越秀猝不及防地放了大招。

4月30日，广州官方一口气挂出了越秀区三大区域的详细规划调整必要性论证征询意见公示。

改造范围包括121.8公顷的五羊新城、199公顷的环市东和91公顷西坑村。

其中，环市东商圈作为广州第一代CBD，也曾闪过光辉；西坑村，曾与杨箕村同期纳入旧改，十年过去，杨箕成了土豪村，西坑村却还是老样子。

4月的最后一天，五羊新城内部张贴了征询意见公告

三大地块中，最受瞩目的当属五羊新城。五羊新城，与广州CBD珠江新城仅一路之隔，北靠旧改模板杨箕村，南临顶级豪宅区二沙岛。

项目规划调整范围东至广州大道，西至杨箕涌，北至中山一路，南至珠江北岸，面积121.8公顷。

目前，旧改规划还处于调整控规的必要性论证阶段。

大招其实早有端倪，前段时间的新闻就有披露，只是被吃瓜群众忽略了。

3月9日，广州新闻联播用几个镜头，曝光了五羊新城的重磅规划：

1、五羊新城将打造城广州中央商务区数字传媒集聚区、超级国际都会、五羊智慧新城；

2、规划480米+320米+300米+280米超高地标。（其中最高的塔楼，已经超过了440米的西塔，逼近530米东塔！）

从曝光的规划蓝图来看，壮观程度不输珠江新城。

该方案是由广州市城市规划勘测设计研究院编制，还是比较靠谱权威的，但目前方案还在研究阶段，也没有公布谁来建。

当天的规划是广州市长调研督导活动时，展示给市长看的，虽然只透露了冰山一角，但足够惊艳。

“城市中心区的更新改造要因地制宜，高水准规划设计，在小地块上作出大文章，推动产业转型升级，拓宽发展空间，提升品质价值。”

不到一个月，越秀区马上就有了新动作，官方还把目标说得很清楚：

推动越秀区实现“老城市新活力”、高质量发展，改善居住条件，激活片区发展，提升城市形象，从而开展的大规模老城区更新改造实践。

结合之前被曝光的规划，可以大胆预测，五羊新城片区未来极可能打造成新的“珠江新城”。

现场实探

盘踞越秀东C位的五羊新城，曾是老富商集聚地。

30多年前，广州仿照香港屋邨风格，在这里打造了最早的“珠江新城”，配有污水处理厂、有生鲜百货、茶楼酒馆，配套齐全程度首屈一指，是广州新式小区的代表。

上世纪的八九十年代，五羊新城的新房十分抢手，往往房子还没建好，设计图纸刚出就被会被抢购一空，普通老百姓想买要“走后门”才行。

当年的网红盘怡景大厦、广兴华花园里的81栋别墅豪宅吸引了不少港澳地区和外商老板前来置业。

时过境迁，五羊新城真的老了，承载着下海商人梦想的港式豪宅满载岁月痕迹。

隔壁珠江新城，用更精致的电梯洋房、时髦的综合式小区，硬生生地与这里划出一个时代的界限。

一位刚来广州朋友的小陈，甚至把五羊新城误认为是城中村。

五羊新城实景

相比于商务化的珠江新城和环境怡人的二沙岛，五羊新城如今的面貌一言难尽。

从高处望去，区域外围的小洋房刷得崭新，而街道内交错排列的都是些超过20年楼龄的低矮住宅，但因南方报业大院和289餐饮区的存在，又有些文艺小资。

这里诞、南方周末等中国著名媒体，是中国传媒人的朝圣地。

一位来自深圳的文艺青年小郑，对五羊新城充满回忆，刚刚毕业那会，南方报业是他的工作梦想。

而听说五羊新城片区即将旧改，业主刘先生向小编吐槽，由于小区横盘多年看不到希望，在规划公示前一个月，他刚刚卖掉了五羊新城的老房子，现在十分后悔。

参考珠江新城均价在8-10万/平，一路之隔的五羊新城二手房价格差了一倍，楼梯房单价4.7万/平，电梯房5.4～5.8万/平，总体在4-6万/平。（如广信汇景大厦均价4.2万元/㎡；海平阁均价4.5万元/㎡；粤康阁均价4.3万元/㎡。）

或许是因为绝佳的地理位置，片区租赁市场十分叫座。

小编一口气看了6套房后发现，街道内大部分业主已经搬离，他们自知拆改还需等待漫长时间，所以会租给在珠江新城上班的年轻人。

以五羊小区为例，月租3900就能拿下两房一厅，虽然只是楼梯房，但相比其他一线城市，以及隔壁珠江新城动不动破万的公寓，五羊新城降低了市中心租房门槛。

五羊新城比较亮堂的房子

整体来看，片区虽然老旧，但生活氛围十分浓厚，广州本地味道十足。

随处可见街市、理发店和便利店，街道深处的饭馆时不时飘来地道的烧鹅香，给在广州打拼的年轻人一些慰藉。

目前，片区只有一个新房项目，即滨江豪宅世茂天越，在售的都是160-213㎡大户型，均价已经卖到了10-12万元/㎡，片区地段价值可见一斑。

从珠江新城遥望世茂天越

二手房异动：又想一夜暴富？

根据中介的爆料，今年的4到5月，由于旧改规划传出，该片区二手房交易火爆，楼梯房一夜成为香饽饽。

“单价相对低的楼梯房最为抢手，甚至有土豪借亲戚名额入手好几套，你不要等啊。”

“不要等”这类营销话语早已耳熟能详，但在当下这个时间节点，足够燃起购房者的焦虑了。

事实到底如何？

小编查阅了某房产平台上，东兴南和五羊小区近期成交情况，这也是中介口中最火的两个小区。

东兴南小区近90天只成交了2套，在售8套。

五羊小区情况稍微好点，近90天成交了20套。

最近一次成交是在4月5日，以单价约4万/平卖出，和旧改规划出台前相比，涨幅不大。

尽管如此，业主过户存在时间差，单凭以上数据不足以说明问题。

不过，也有很多业主向小编表示，自己根本没留意到最新规划，在他们看来，旧改还遥遥无期。

就连中介也直言，现在就想着拆迁为时过早。

历史上，广州最快的旧改当属猎德村了，只用了3年，就完成了37栋6000+套复建房建设；五羊新城北侧的杨箕村历时7年，跻身最富旧改村。

3年前，杨箕村回迁完成的庆祝仪式

大部分旧改，则要经历漫长的论证、谈判、签约过程。

以万科在黄埔的文冲村为例，2003年文冲村被广州市政府确定为全市“城中村”改造七个试点之一。整整经过6年多，改造方案才被批准，如今文冲村依然没有完全清拆；

五羊新城西侧的寺右村，10年前就宣布改造，万科在18年介入后，迟迟没有消息。

而上月底有关五羊新城的公示，才刚到征询意见阶段。

最新广州三旧改造流程图源：网络

具体谁来开发，怎么赔偿，都是后话。

另外，目前片区除了沿江地带分布了少量集中商务用地，其余大部分被住宅群占据，已经没有空地可以直接开发了。

相比于和厂房空地，住宅拆改的难度更大、成本更高，这也许是前文提到的“摩天大楼群”规划落实的最大障碍。

如果要改造，最先有突破的应广州大道旁的289艺术园区，这里原来是总面积约5万平的南方报业的印刷厂，后被改造成了餐饮集聚区。

由于南方报业在金融城成立了新总部（南方财经大厦），老办公点的存在更多是为了承载记忆。

最近，小编发现，印刷厂悄悄动工了，具体怎么改未可知，但八九不离十，就是规划中“数字传媒集聚区”选址地。

聊到最后，还是要恭喜五羊新城，具体整体改造方案，需等待官方公布，一旦有最新公示，小编会第一时间分享给大家。