多地项目去化堪忧的远洋集团，在规模扩张的路上似乎迫切需要红星地产的土储

《中国科技投资》毛中楠

7月18日，远洋集团（03377.HK）发布公告称，远洋集团、远洋资本与红星美凯龙控股集团有限公司（下称“红星美凯龙”）正式签署协议，以人民币40亿元获取红星美凯龙旗下上海红星美凯龙房地产集团有限公司（下称“红星地产”）70%股权。协议公布三方将有效持有重庆红星美凯龙企业发展有限公司（下称红星企发）35%、35%、30%的股权，共同推进红星地产的后续开发与经营。

据企查查显示，红星企发是红星地产母公司，事实上，在三个月前，远洋集团就曾计划以10.3亿元收购红星企发18%的股权。也就是说，相相比上一次，此次远洋集团增加了资金投入，这背后有何深意？

不仅如此，今年6月份，远洋集团曾以23.12亿元收购美凯龙（601828.sh）持有的7家物流子公司。若以此算，两个月的时间，远洋集团已在红星集团上斥资63亿元。

有业内人士对记者透露，远洋集团收购红星地产，可能是出于对完成销售业绩的考量。近年来远洋集团的业绩并不如人意，2020年销售额同比只增长了一个百分点，且今年上半年的销售额不足全年业绩目标的四成，只完成了35%。

亟需红星土储补血

红星地产的土储在这个“地段为王”的时代，或许并不能够算是“优质资产”。截至被收购前，红星地产已完成了约50个城市的布局，但据大公国际资信评估有限公司的报告显示，红星地产项目布局以及土地储备多位于三四线及以下城市，且部分地块在自持周期和面积上都有较为严格的要求。

而在一线城市的红星地产项目，由于没有位于“核心地段”，可能出现加推乏力的情况。以上海宝山远洋红星天铂项目为例，该项目销售人员明确表示很多购房者是由于价格低、积分低，不得已选择了该楼盘。“放眼全市，不需要积分的新房一房难求，但是平心而论,如果（购房者）积分高一点，完全可以考虑更好的区位。”该销售人员对记者说道。

值得注意的是，该项目的一期均价为37687元/㎡，相较于周边两年前就已入市的万科和招商的楼盘，并没有明显的涨幅。“一方面是政府限价，另一方面是担心卖不出去。”在谈及售价时，上述销售如是说。

根据前期的销控数据，该楼盘一期已基本完成去化，累计预收款达12亿元。目前，二期正在加推，预计月内认购。而若以此算，即将入市的二期推出428套房源，考虑到有总价较高的叠墅产品，即使价格与一期持平且去化率达到九成，也可为公司增加预收款12亿元，这笔资金对于无论是对于红星地产还是远洋集团，都可以说是雪中送炭。“但是，由于一期已经吸纳了不少板块内的部分客户，因此二期去化堪忧。”上述销售坦言道。

*位于上海市宝山区的远洋红星天铂售楼处已加上了远洋的印记记者拍摄

除了前述位于上海宝山的红星天铂，红星地产在上海临港的项目也面临着困境。一位不愿具名的地产行业内人士对记者表示：“位于临港的红星地产项目并不好卖，主要是很多‘3.1’人才（享有优先购买临港房产的人群）已经在临港置业了，而在房住不炒的前提下，投资客也会越来越少”。

该行业内人士告诉记者：“远洋集团收购红星地产的项目，更多的可能是处于对完成销售业绩的考量而非是对于产品的打造，且由于很多产品已经定型，也不好再做更改，因此，此次的收购最为关键的原因应该还是补充货值，冲击规模。”而前述位于上海市宝山区的红星天铂的销售人员也同样认为红星地产的土储会成为远洋集团扩张过程中的重要一环。

远洋集团方面在回复记者时明确表示，与红星地产合作开启后，远洋集团在华东、华中、华西的土地储备将得到明显增厚，销售规模有望迈上新台阶。

销售表现不佳

事实上，近几年来，远洋集团对于规模和土储的诉求从未有过隐藏。2020年，远洋集团总土地储备为4718万平方米，同比增长26.7%。而根据亿翰智库的数据，今年1-7月，远洋集团累计新增全口径货值412.2亿元，新增权益货值334.1亿元。

一个不可忽视的事实是，远洋集团在销售额的增长上“心有余力不足”，其2019年销售额增长速度为18.72%，2020年销售额与上一年相比几乎持平，增长率不足1%，而步入2021年，远洋集团今年上半年销售额业绩只完成了全年目标的三成，对此，远洋集团表示：“受供货节奏的影响，全年供货主力集中在下半年，因此，上半年销售额贡献较少。”

销售业绩增长颓势背后，记者注意到远洋集团旗下多个城市的项目在销售和去化方面情况并不乐观，包括国誉万和城、远洋虹桥万和源、远洋风景、繁花里、远洋棠悦山水等项目，涉及北京、上海、南京、杭州、广州、中山等地。

具体来看，根据克而瑞数据，北京国誉万和城自今年4月开盘至今，总计推出了308套房源，实际网签数量只有14套；上海远洋虹桥万和源则在今年7月开盘后，总供应320套，只成交了46套；广州远洋风景自今年4月开盘以来总供应188套，实际成交43套，去化率均较低。

此外，根据广东中山房管局披露，位于中山的繁花里项目，自去年入市以来，尚有约三成的房源处于待售状态。而南京网上房地产网显示，南京的远洋棠悦山水项目即使均价已跌破万元大关，但自从年初入市以来，销量仍不是很理想，总计737套房源，尚有328套处于待售状态。

自达成千亿目标之后，远洋集团的业绩就出现了颓势。伴随着打开千亿的大门，远洋集团毛利率呈下降趋势，数据显示，2017年到2020年，远洋集团毛利率分别为24.52%、20%、20.07%和18.5%。在毛利率下降的同时，其净利率的表现也不尽如人意，最近两年均低于10%，分别为8.18%和8.29%。知名地产分析师严跃进表示：“此类业绩的表现，说明了远洋集团的节奏还是偏慢，也说明营销方面缺乏高周转的打法。而收购红星地产，则说明其在收并购方面发力，有助于后续更好更快地做大企业规模。”

亿翰智库则认为：远洋集团是在投资布局上和策略上出现了一定的问题，首先是土地储备区域分散，城市集中，市场风险难以分散；其次是获取的大体量项目，开发周期长，资金效率低，故产生了土储与业绩相背离的状况。

对此，远洋集团相关负责人回复记者称：“整体来看，上半年远洋集团整体项目去化率保持稳定，但项目销售因不同产品类型及不同推盘节奏，各项目销售去化情况会有所波动。而后续集团也将专注产品与服务的不断提升，通过更贴近消费市场的营销方式，助力项目快速去化。”

与此同时，严跃进也指出：“后续与红星地产的合作、过渡也是重要的一环，做好磨合，才有助于远洋集团实现增长。“