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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第三百五十三期（）

专栏内容提要：

这是一篇能把深圳房地产的现状，秘密，还有套路说清楚的文章。

来自一位真正在深圳长期参与“楼盘打新”，求而不得的现实好友陈述。

资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

“在深圳，买房子，那是一种信仰。”

“全中国哪里都有刚需，但是深圳就没有刚需，在深圳只有一种刚需，那就是赚钱”

“所以，不管其他生意好不好赚，反正买房子一定能赚，深圳买房就成了赚钱的刚需”。

上面这三句话，是前天看到了笔者文章，特意约笔者出来的一位现实好友，在几杯酒下肚后，拉开话匣子的开场白。

如果说很多人看到前两天笔者的文章，对这次深圳“润四”的买到即赚500万，对深圳楼市的情况不了解，或者是对这种现象不理解的，那么今天这篇文章，就不容错过了。

笔者的这位现实好友，成都人，接近40岁，2010年开始在深圳创业，可谓是深圳精神的践行者，白手起家在深圳从一个小小的城中村里面的川菜馆，一直到连锁川菜品牌快餐店遍布大半个深圳，别的不说，几千万的存款储蓄那是妥妥的有的。

2020年的疫情，对他的餐饮生意冲击就不用说了，前前后后贴进去小千万，关了十几个不见起色的门店，才堪堪杀住亏损，伴随下半年的生意逐渐恢复正常，他才松了一口气。

经历了疫情，对于他的认知改变很大，原本就想着在深圳赚钱，迟早要回老家成都养老退休的打算，也在身边同业好友在面对疫情期间，反而因为持有房产到赚一笔的现实案例所打动，所以，从2020年5月份开始，他也拿出认识，开始在深圳，加入了新房打新一族，前前后后参加了深圳不同地区近10个项目的打新，而他最看好的，就是“润四”。

为了这次能够成功在深圳买到房子，他可是做足了准备，各种渠道各种门路花出去的钱可不是小数。

但是很遗憾，尘埃落定，他还是没有买到，用他的原话就是：“原本以为十拿九稳，结果还是白白陪跑”。

个人的力量，在资本和垄断势力的面前，永远都是土鸡瓦狗，不堪一击。

今天这篇文章，就将深入“润四”万人抢购的全过程，分成三个阶段，详细的给大家进行阐述分析。

见识资本的力量，体验垄断的威力，以微见著，有态度，有深度。

PS：本文相关细节和内容，均有此好友亲身讲述，作为润四从认筹到开盘选房全程参与者的他，完整的经历了这个过程。

本文也获得了这位朋友的授权和认可，在此表示诚挚感谢。

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。

上半场：买到最少能赚500万，想不红，都难！

“你都知道了买到就能赚几百万，那你还不去抢，你来深圳干嘛的？扶贫啊？”

这是今年11月初，在深圳所有和房产有关的网络社群中，最核心，传播最广，出现频次最多的一句话。

只要是在深圳的人，没有人不知道这个叫做华润城润玺（也就是华润城四期，简称润四）的楼盘。

咳，如果光看实景和规划，也没啥特殊的，就是一个普普通通的楼盘嘛。

高密度，高容积率，期房，随便哪个三四线城市有点品质的住宅小区都能碾压这样的项目。

但是这个项目是在深圳，是在热门的关内南山，还有名校配套……当然这些其实都可以忽视。

润四官方限价13.2万元一平米，按理说这个价格足以傲视全国90%以上的房价了，但是有对比才有伤害，不用说项目周边，华润城前面三期（已入住）的二手房价格早已达到了17-18万一平米了。

如果没有深圳715楼市新政，像华润城这样在深圳热门的二手现房，说不定2020年都没过完，就能涨到20万一平米。

在深圳，有一种人被称为“人生赢家”的，就是华润城的业主，可以说，只要是买到华润城的人，不管是前面哪一期，2016年一期到今天5年时间不到，最小的户型，一套都涨了几百万。

而“润四”最大的亮点，就是价格：

从润四获批预售上来看，1171套房子，均价13.2万，面积96-207，总价区间1184-2983万元。

按照最小的96㎡来看，对比周边二手房差价，买到就是赚到500万，涨幅空间提前兑现。

还有什么生意，比深圳新房更暴利，更效率的？

于是乎，润四公开认筹，彻底激活了深圳715调控以来的资本欲望，赤裸裸的撕开了深圳楼市和资本市场的贪婪本能，同时也揭露了进击的资本力量和深圳楼市扭曲疯狂的“逐利”癫狂。

一夜之间，深圳的热情被彻底点燃，（11月24日）10:00，华润城润玺一期花园在前海公证处进行选房顺序号公证摇号，完成诚意金冻结客户共9687批。

认购金是350万，认购条件是名下无房优先，51个月的社保记录。10:1的购房成功率。

比买彩票还刺激，10%就能中500万！

这个世界的荒诞之处就在这里，越涨越买，越买越涨，深圳人不仅一方面对于动辄10万+的房价充满了复杂的情绪，有不解，有困惑，有担忧，有怀疑，甚至还有抗拒的……

但是另一方，在狂热的市场和房价趋势面前，又身不由己的，在资本的驱使之下，一步步，同心协力的把深圳的房价和楼市推向一个又一个的高峰。

在500万可见的利差面前，就不用谈什么理性，就不用谈什么客观，大家都是好人，大家也都想发财。

中场厮杀：没有任何东西，能阻挡深圳的炒房热情

11月25日，润四正式开盘了。

前期认筹就不用说了，那简直就是八仙过海各显神通，开盘以前，完全不是暗流涌动能形容的。

因为润四的认购条件很严格，那就是针对刚需，首套房优先，还要有社保户口等细节条件限制：

一要审核购房资格，优先首套房，资格不符合深圳本地715调控的不允许参与，名下有房的也自动筛出。

二是报名参加购房摇号排位，需要交纳高达350万的保证金，注意，是交纳，是冻结，反正这钱交进去了就不能动了，就这么简单。

按理说，这种明确的条件下，应该能阻拦资本的进场牟利的机会，也能筛选很多条件不符的买家了吧？

那你们是太小看深圳的金融思维了。

有资格没有钱？“认购金贷款”了解一下？

社保不够？明码标价给你做一套？

没有资格？那更不是问题，找个有资格的人给你“代持”？

……

总之，只有想不到的，没有做不到的，不到深圳，还真的不知道钱还能有这么灵活的时候。

简直是发展中国家，极度发达资本主义金融市场的典范。

如此大的套利空间，清晰可见的价差利润，让深圳人在润四认购这件事上，可谓是百般神通。

其中市面上和认购过程中最让人印象深刻的两个关键词：

众筹打新，和代持炒房。

打新是股票市场的专用词语：

好家伙，买房子都和股票打新，吃头版红利划等号了。

众筹就不用解释了，钱不够凑一凑嘛。

所谓众筹打新就是炒房客，还一定是炒房客群体，就把买到润四的房子当做股票市场新发的股票，但是因为认购金和选到房以后还需要补交首付，不是一笔小钱，350万硬指标的认购金，如果选到总房价超过1000万的房源，还得多准备几十万的首付款和相关费用。

所以几个人合伙凑钱的凑钱，指定具备资格一个人或多个人（看筹款情况）做代表进行认筹报名。

众人筹首付，中签了转手倒卖赚钱了，按照出资比例分红，就这么简单。

当然，明面上还是一个人或者独立的几个人买房，但是背后，都是一份份条款清晰，出资比例明确的众筹协议，专业程度不亚于股份合作公司的股东协议。

这个模式没啥稀奇的，以前温州炒房团席卷全国的时候早就已经成熟的模式了。

更厉害的，是代持炒房，简直能够突破和颠覆大部分人对于炒房的理解：

这次润四的开盘，设置的购房资格和楼盘定位，扎实有些讽刺：

13.2万的单价，51个月的社保，名下无房，深圳户口……刚需楼盘。

从价格反推购买力，就以最小的96㎡为例，总价大概在1267.2万左右。

大概要达到这个门槛，银行存款不低于500万（其中350万认购金，30%首付和手续费还要一部分）。

好家伙，月供47078元，按照正常的银行贷款审批标准，购房人的月收入至少也是不低于10万。

500万存款，月收入10万，当真是同一个中国，不一样的深圳么？

月入十万？当真通货膨胀能厉害到这种程度了？

还真是不到广东不知道钱少，这就是深圳刚需的标准？

当然玩笑归玩笑，这成本一算大家心里都清楚，按照这种情况，门槛的设置就注定了即使在深圳，也是有钱的没资格，有资格的没钱，才是真实的情况。

500万存款都装兜兜里面了，再加上10万的收入水平，别说放中国了，放世界上任何一个国家，都不可能是普通老百姓和社会基本面下的普通水平。就连中国香港都比不上。

但是在可见利益的驱动下，让“有资格”和“有钱”，这原本是两个世界的阶层群体，为了共同的目标，走到了一起。

代持炒房，可谓是突破限购条件的终极利器了，堪称中国炒房界资本的高端玩法。

有资格的人，马上就成为资本逐利的台前傀儡，有钱的出钱，签一个股份协议，约定好月供按揭的出资方式，还有购房过程中的各种成本，等套利以后，给这个“买房人”一定的分红。

这个操作就厉害了，完全是资本合股，隐藏幕后，公司化，标准化，流程化操作，一气呵成，毫无破绽。

至少，把买房炒房套利看做是门生意，这个模式是说的通，能实现的。

当然深圳在金融上的天赋不止于此，还有的人，专门成立一个公司，或者直接买个公司的壳，找几个符合购房限制的短期员工签劳动合同，然后公司老板把员工的名额都收集起来，找关系找门路找银行做一个经营贷款，和这些员工各出一部分首付和月供，一次性可以炒很多套房子……

在深圳，金融的手段，无所不用其极，突破想象，超越巅峰。

无房名额限制，在500万的刺激之下，连糊窗纸都不如，什么人才引进，什么协议离婚（转让房产），什么港澳台破限购，什么改年龄……

得，房子可不一定百分百买上，这炒作套路可实实在在的养活了一大帮中间商。

关键是，这里是深圳，只要钱给到位，效率从来都不是问题。只要方法可行，就有人提供服务。

法制社会，文明社会，在资本冲击之下，多的是看不见的手段和暗流。

而这一切的根源，都是一个钱字。

代持肯定有风险，那些背后的协议合同也不一定合法合规，受到法律保护，但是大家都在往前跑，身不由己的人多了去了。

于是乎，一场资本驱动，追逐金钱的买房大戏，就此拉开序幕……

下半场：尘埃尚未落地，风波再起

前面铺垫了这么多，利益诱惑也看明白了，润四开盘售罄也是顺理成章的：

该用的手段，也用了，该显的神通，也显了。按理说，闹完吵完，尘埃落定了，吃瓜群众感慨惊叹一轮，这个事情也就该过了，马照跑，饭照吃，日子还得过。

市场和民众总是健忘的，热点一过，很快就会淡忘。

但是，润四开盘售罄，个人和资本，个人和个人，资本和资本之间的纠结厮杀，恐怕才刚刚开始。

500万呐！对于普通人和大部分家庭来说，一辈子能见几次赚500万的机会？

润四打新，售罄的余音还未散去，一场资本撕杀，就开始了：

就像文章开头的那位朋友，还有很多在认筹和认购中了解到炒房内幕的真正购房群体，或是同样抱着赚钱心态的炒房客，因为实力不济也好，阴差阳错也好，各种原因下，“打新”失败，错失购房机会的，直接把打到新的炒房人进行了披露，甚至是告上了银保监会。

你们不仁不义，也不要怪我们撕破脸皮！

别用金钱测试人性，特别是这种看得见的钱。

“房产税”一时之间，成了深圳楼市的关键词。

这下，连一直沉默的深圳住建部门都坐不住了，公开回应对“打新炒房”的态度和调查意见。

715这不刚刚才杀住市场风气，怎么一个润四还弄出这么多幺蛾子来？

这典型是顶风作案，不给政府面子嘛！

资本的力量，可见一斑。

问题是：身在深圳的每一个人，都不觉得奇怪，润四虽然价高利润大，但绝对不是唯一的限购楼盘。

只要有新楼盘有价差，有可见的市场预期，“打新人”一直在路上……

用深圳地产界的话来说，就算第一次没吃到猪肉，也总该见过猪肉长啥样了吧？

这里是深圳，有着深圳速度的中国一线城市，不管是创造，改革，发展，还是炒房，投机，逐利……

效率高的，不仅仅是正面的积极的，要高大家一起高……

后续：顶风作案，求锤得锤？

在润四售罄闹出的这场舆论和法理的精彩对抗大戏之中，其实要体谅深圳政府的不容易。

一个高度资本化，金融思维前卫，还有冒险冲闯群体聚集的城市，少说风凉话，谁管都不是轻松的事儿。

炒房这件事，笔者一贯的态度就是理性看待：缺德，但是不犯法。

但是在资本的驱动和冲击之下，就不仅仅是缺德的问题了，更深层次的，是垄断和房产资产化，对于一个城市经济体系和发展空间的伤害。

中国就没有一个城市，是在资本驱动的炒房游戏里面，实现了长期稳定向好发展的。

大家都知道海南，大家都知道炒房团鼻祖的家乡温州，大家都知道鄂尔多斯康巴什新城……

资本所向，寸草不生，吃足喝饱，满地苍夷……

难道深圳就能例外？

不吹不黑，不酸不恨，其实中国大小城市的炒房风气，投住融合，买房赚钱的价值观，大同小异。

根源都是买房群体对市场预期的看好。

只是深圳这个门槛高，数额大，手段极端了些，吃相不太好看。

谁不是嘴上说着房价高弊端多，心里都想着自己也能成为买房躺赚，做着人生赢家的梦呢？

这才是现实啊！有钱不赚，天理不容。

所以不管看空还是看多，是愤怒还是羡慕，是蠢蠢欲动还是伺机而动，其实都在中国楼市和房价的大趋势下准备下场“捞一把”！

炒房这件事聊的多，深度也足够了，要这么直白露骨还要说看不懂，那可真的是要自我反省一下了。

中国楼市和房价未来怎么样？

太简单了，也太明显了，一个房住不炒，一个整体稳定，一个分化加剧。

放到所有的城市里面，都能对号入座。

在资本的驱动驱使之下，还有可以确定的市场预期存在的情况下，炒房之魂永不会消失。

但是资本永远是贪婪疯狂的，类似的结果，在美国，在日本，甚至在很多国家都得到了论证。

所幸，我们中国的楼市是政策市。

资本再狂，力量再大，总是要面对社会主义铁拳的教育的，魔高一尺，道高一丈恐怕只是资本的一厢情愿。

这个润四的事情已经基本上结束了，后续最多是敲敲打打，抓抓典型，治理治理。

时间会抹平一切的风波，但是资本的猖狂和市场扭曲的价值观的表现，可是得到了充分的展示。

要么堵不如疏，多看看广州房价怎么控制的，多学学长沙对炒房的态度；

解决供应问题，用数量稀释供需矛盾产生的价格上涨动力；

限制资产化流通，控制市场交易行为；

要么先行示范，新加坡模式说了学了别停留在口号上面，把深圳的刚需问题设计好了，没有接盘的，资本游戏再卡住金融命脉，想玩也没得玩；

但是绝对不可能放任自流，酝酿泡沫，制造风险，这样不仅深圳受不了，全中国的大小城市都看着深圳呢！

当然办法多的是，政府也好，高层也好，都有顶层设计智慧和视野，反正这种楼市乱象，不可能善了。

既然敢顶风作案，姿态猖狂，就要有承担后果的心态。

关于炒房的话题，就说这么多，最后是一个明确的观点和态度：

全民炒房的深圳，是时候要考虑一下这个楼市和房价问题了。

和趋势为敌，和宏观为敌，和高层意志为敌，只有一个结果，那就是求锤得锤。

这个时代，已经不允许房地产，在中国经济的舞台上，做主角了。

思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。

每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。

这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。

希望能与有伟大格局和理念的群体同行。

做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！

仅以此文，与各位读者朋友，分享。

关于这个话题，大家如果还有什么意见和看法，欢迎在下面留下您的想法和看法。

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱，熊猫地产观，讲究和追求的就是在纷杂繁乱的信息时代，输出一种稀缺，宝贵的经验。

这就是本人自媒体的态度和初心：不做什么大路货，通过写作分享，记录对世界的认知。

熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……

不当什么专家，也不敢大言不惭说自己高明，只想通过写作分享，心存善念，广结善缘。