01

3年诞生7次万人摇

良渚二手房3个月卖702套

杭州摇号三年多，最难买的板块是哪里？

如果以万人摇的数量论，良渚是当之无愧的第一。

在迄今为止杭州楼市32次万人摇当中，良渚独占7次，排在未科（5次）、大江东（5次）、勾庄（4次）、三墩北（4次）等热门板块之前。

良渚板块万人摇情况

楼盘

预售时间

报名人数

中签率

融信澜天

2018.5

11907

3.39%

万科未来城三期

2018.6

15168

4.36%

万科未来城二期

2018.1

10458

2.95%

和光尘樾

2019.9

10175

1.37%

和光尘樾

2019.11

12342

1.44%

和光尘樾

2020.3

10773

1.74%

和光尘樾

2020.7

17344

0.82%

杭州最早的两个万人摇项目，都诞生在良渚。融信澜天、万科未来城二期、万科未来城三期都曾经万人摇。

和光尘樾甚至独占了4次万人摇，这个记录至今未被打破，以后也很难被打破。

新房市场如此热闹的良渚，二手房如今卖到了什么价格？

手边找房数据显示，整个良渚商圈主要在售二手房约1577套，近90天成交了702套，成交均价29526元/㎡。

这个成交量，比我们前段时间探访过的闲林还要高。可以说，整个良渚板块成交非常活跃。

今年上半年，杭州二手房成交量排名第一的小区也在良渚。良渚文化村白鹭郡南，成交了217套。

良渚成交活跃，其实并不奇怪。

这里是杭州较早通地铁的板块之一，2号线西北段已经运行了将近4年的时间。

板块商业综合体开业较早，永旺梦乐城不光人气高，口碑也很不错。良渚早一批楼盘底商非常丰富，能够满足基本生活需要。

再加上良渚环境清幽，二手房价不算特别贵，整体来看是一个十分宜居的板块。

最近，我们看了一圈良渚的二手房，主要探访了万人摇扎堆的永旺梦乐城周边，包括万科未来城1-3期、融信澜天、和昌府等。

恰好2019年的7月，我们也曾经探访过这几个小区的二手房情况。对比之下，两年间良渚次新房平均涨幅大约5000元/㎡。

相比杭州其他网红板块，这个涨幅确实不算太多。

02

和昌府

一梯一户，园区配套丰富

第一站，我们首先来到了和昌府。

整个小区由11幢16-18层的高层组成，一共850多户，2019年4月交付，交付时为毛坯。

由于余杭区一直不能提前缴纳契税，因此我们这次探访的几个小区，都没有满5年，需要缴纳增值税。

小区大门十分气派，在这个价位的楼盘还是很用心的。由和昌物业管理，物业费2.98元/㎡/月。

看房登记相对来说还是比较严格的，需要中介登记信息。

和昌府全人车分流，园区配套比较丰富，绿植茂盛，还有大草坪、塑胶跑道、童玩设施等等。

外立面在良渚这一带算是比较新的，浅灰色的新亚洲风格，材质主要是涂料，用深灰色的铝板做了局部，底层有用到一些石材。整体来说，颜值还是很不错的。

小区所有楼幢都有做架空层，开发商针对儿童、青年、老年都做了一些功能规划。

不过实地探访时，有一些楼幢架空层的功能空间上了锁，并没有全部投入使用。

走进楼梯间，和昌府所有楼幢都是两梯两户配置，这是良渚这几个小区当中独此一家的。

虽然是一梯一户，但走进室内，会觉得得房率特别高，比其他小区同等面积的毛坯房感觉要空旷很多。

中介首先带我看了一套3号楼4层的87㎡房源，三房两厅两卫，房源报价320万。

这是一个三房朝南的“飞机户型”，主卧和南向次卧分别在客餐厅的两边。北面为厨房和北向次卧。南向阳台双开间，有6米多长，也可以根据需求包进房间。

这是整个小区挂牌价最便宜的一套。因为这栋楼靠近正在建高架的疏港公路和104国道，略微有一些噪音干扰。

当时业主购入时，被捆绑了车位销售。因此，卖家现在要求连带车位一起买下，车位报价20万元/个，相当于含车位价格340万。

2017年和昌府销售时，杭州楼市还没有摇号，购买难度极高，当时有不少客户都是全款、捆绑车位，还托关系才买到的。所以现在很多房东出售时，都要求绑定车位。

第二套看了一套89㎡的边套户型，三房两厅两卫。这套房源之前业主做了简单装修出租，因此带装修报价330万。

南向两个卧室，客餐厅西边有一个大飘窗，不过南向阳台要稍微小一些。

第三套户型和第一套相同，但由于不靠高架和国道，相对来说要安静一些。因此报价330万，也要求另外绑定20万元的车位。

整体来看，和昌府目前约有25套房源挂牌，选择余地还是比较大的。中介反应，基本上正常价格挂出来，1个月内都能成交。

成交方面，和昌府近期成交均价为31316元/㎡。

6月初，一套114㎡，340万网签；一套129㎡，460万网签；5月中旬，一套113㎡，315万网签。

03

融信澜天

高低配小区，有户外泳池

第二站，我们来到了杭州首个万人摇项目，融信澜天。

整个小区一共约25万㎡，是一个高低配小区，由排屋、洋房和7幢高层组成，一共有1600多户。

东门口做了一个中式风格的入户大堂。

高层外立面用的是蓝色涂料加上香槟色的铝板，南阳台用了玻璃的栏杆。一眼望去，确实是周边最显眼的小区。

洋房底层为石材干挂，往上为真石漆，排屋外立面则是全部石材干挂。

小区分两期，在2019年年中和年底分别交付。目前由融信物业管理，高层物业费为2.75元/㎡/月。

融信澜天全人车分流，绿化也做得比较不错。

从园区配套来看，融信澜天是周边唯一一个有景观泳池的小区，还有一圈长约500米的塑胶跑道。

其中两幢高层的架空层当中，做了两处泛会所。

单元楼大堂，算是这几个小区当中，配置比较好的。

融信澜天由于排布的问题，1-3号楼高层南面靠近104国道，会有一定噪音的影响。

第一套是一套83㎡的边套，位于1号楼的21层，报价320万，三房两厅一卫。

夹边套相对来说采光会有一定影响。南向只有一个卧室，两个卧室都位于北面。

虽然是毛坯交付，不过北面书房和卧室可拓展的部分，开发商都已经完成了浇筑，装修时敲掉部分墙体就可以直接拓展。

阳台也可以按照喜好自己选择包或者不包。

第二套则是一套83㎡的中间套，位于3号楼的20层，报价325万，三房两厅一卫。

这一套采光要比夹边套好不少，南向三开间，两个卧室朝南，阳台长度目测有5米多。北面书房外同样有可拓展的空间。

第三套和第一套户型相同，楼层也差不多，带装修报价335万。

业主之前做了简单装修，地面地板通铺，墙面乳胶漆，简单吊顶，配了杂牌卫浴和厨电。

个人感觉，这装修不值和第一套有15万的差价，不如直接买毛坯。

根据中介介绍，融信澜天当初有大量投资客购入，因此换手率很高。

兔博士数据显示，交付至今，融信澜天已经卖出了将近400套二手房，换手率将近四分之一。

目前，融信澜天的供应不算多，一共只有40多套主要在售。

近期，融信澜天的成交均价为37854元/㎡，比周边几个小区都要高。不过，这其中有排屋和洋房拉价格的因素。

7月初，一套109㎡高层网签320万；6月底，两套89㎡高层，网签价格分别为280万和350万。

04

万科未来城一期

近地铁和商业，性价比高

除了和昌府和澜天，我们主要探访了万科未来城的一到三期，由于三期的情况有共性，也有差异，因此我们放到一起对比来看。

从共性来说，这未来城的三个小区都是半人车分流，地面会有部分停车位。都是万科物业管理，门禁相对严格，看房需要提前联系登记。

据中介介绍，三个小区高层物业费都在3.2元/㎡/月左右，都差不多。车位价格也比较类似，基本20万/个。目前比较容易租到，车位租金大约300元/月。

三个小区高层外立面颜色略微有一点差异，但基本上都是浅米色系的涂料，只是新旧有一些差异。

阳台都可以包，园林景观配置也都差不太多。

未来城一期是这三个小区当中交付最早的，2016年年底交付，一共有14幢楼，由高层和小高层组成，一共1400多户。

未来城一期距离地铁站和永旺梦乐城都比较近，底商相对来说也比较丰富。

高层在小区外围一圈，小高层则位于中间，享受更好的位置。小区里有塑胶跑道穿过。

一期北面是104国道，东面有一条河，河对面才是疏港公路，因此主要还是北面受噪音影响比较明显。

其中，高层两梯四户，小高层一梯两户配置。

据中介介绍，当时万科未来城1-3期都推出过选装包，因此都是精装修交付。但各期精装甚至是同期的精装修，也会略有不同。

从室内精装修来看，未来城一期相对来说是比较简单的。

首先带我看了一套9号楼20层的房源，85㎡的三房两厅一卫，报价320万。这是目前小区挂牌价第二低的房源。

这是一个三开间朝南的中间套，南向有两个房间。

精装修是开发商交付时做好的，无中央空调，无地暖。地面地板通铺，墙面为乳胶漆。厨电为美的两件套，卫浴为美标品牌。

中介介绍，新房阶段，业主可以选择加钱选装新风系统、直饮水等等。不过，这一户似乎没有做选装。

第二套和第一套户型相同，楼层也差不多，报价330万。不过据中介介绍，房东并不是特别诚心卖。

第三套，则是一套88㎡的边套户型，报价335万。

三房两厅一卫配置，两开间朝南，南向有两个房间。这一户业主同样也没有加钱做加装包。

整体来看，对于一个1400户的小区来说，万科未来城一期拿出来卖的房源并不是很多，一共只有24套。

价格方面，近期成交均价约为34888元/㎡。7月4日最新成交的一套85㎡，网签价格322万。

05

万科未来城二期

比一期贵1500元/㎡

随后我们来看未来城二期，其中的高层部分也曾创下过万人摇的记录，整体在2018年交付。

未来城二期北面是融信澜天，东面是未来之光，相对来说受国道和高架影响不大，底商也开得很齐全。

二期总建面约35万㎡，由高层、小高层、联墅组成，一共有2000多户。

其中联墅也叫桂语里。总体排布上，也是高层围绕着小区外层，最靠近古墩路为低密区，中间为小高层区域。

其中，高层两梯四户，小高层一梯两户配置。电梯厅和单元入户门，整体来看和一期相差不大，但是要稍微精致一点。

中介首先带我看了一套86㎡的中间套，三房两厅一卫，报价335万。

一共三开间朝南，南向两个房间。南向阳台目前未包，但可以自己包。

室内精装和一期相差不大，但是略有升级。

依然无中央空调、无地暖，但是基本上我看的几套都配置了朗思威的新风机。

厨电仍然是美的，卫浴美标，卫生间配暖风机，地板通铺，乳胶漆墙面，简单吊顶。

跟和昌府的几套房源一样，这一套房源也要求捆绑20万车位，含车位报价355万。

第二套户型和第一套一致，楼层也相差不大，报价345万。

业主自己花了十几万升级过精装修，阳台已经包好，全屋做好定制橱柜。厨电两件套换成了老板品牌，加装了洗碗机，卫生间也加装了智能马桶盖。

因此，这一套性价比还是比较高的。

第三套则是一套89㎡的边套三房两厅两卫，报价360万。

南向两个房间，客餐厅带大飘窗。此前业主家具配的都是原木风，审美在线，精装修保养得也比较好。

从供应来看，未来城二期要比一期稍多一些，一共33套在售。中介介绍，目前出货速度比较快，好的房源一周就能成交。

小区近期成交均价为36646元/㎡，比一期要贵1500元/㎡左右。

06

万科未来城三期

精装修最好，价格便宜

万科未来城三期位于104国道的北面，相对来说是三期当中距离地铁最远的。

由于地块东面疏港公路在修高架，三期到永旺梦乐城和地铁站目前需要绕行。

北面就是在建的良渚医院。底商目前也不如一期、二期多，不过边上的几个老小区底商也能够满足要求。

三期小区一共1700多户，由一条公共道路分成了南北两个地块。

北面是17幢高层，全部两梯四户配置。南面也叫梦溪里，主要是排屋产品。

三期在2019年交付，整体最新，公共部分以及室内精装修的配置也比较好。

三期是未来城当中相对比较便宜的。

首先看了一套57号楼顶楼的84㎡房源，三房两厅一卫，报价305万。

这套房源三房朝南，南向有两个房间。

业主当时没有选择选装包，但是装修相比一期、二期有明显升级。

虽然同样无地暖和中央空调，但是朗思威的新风系统为标配。厨电为方太两件套，卫浴为科勒品牌，部分房间外还配置了电动外遮阳卷帘。

第二套，户型和第一套相同，位于3楼，报价308万。

第三套则是一套88㎡的三房两厅两卫户型，报价325万。整体户型也是中间套，只是比前两套多了一个主卧卫生间。

中介介绍，相对来说，三期的性价比是最高的，选择余地也最大。

目前，三期共有60余套房源在售，近期成交均价36187元/㎡。

07

二手选盘建议

由于目前疏港公路位置在造高架，部分道路也未通，个别小区到商场、地铁站需要绕行。前两项是根据未来的实际距离来排序的。

从地铁远近来看，未来城一期≈未来城二期＞融信澜天＞和昌府＞未来城三期。

未来城一、二期距离地铁最近。和昌府由于小区大门位置的原因，会比融信澜天稍远一点点，但相差不算太大。未来城三期高层离地铁比较远。

从周边配套来看，几个小区综合比较相差不大。

未来城一期和二期底商最为丰富，未来城三期跟和昌府，底商没有那么丰富。但大家离永旺梦乐城都比较近，彼此底商之间也可以互为补充。

融信澜天离幼儿园最近，未来城三期最靠近良渚医院。

从周边干扰来看，未来城二期＞未来城三期＞融信澜天＞未来城一期＞和昌府。

未来城二期不临国道和在建高架。三期虽然临国道，但是高层主要在北区，不受影响。

融信澜天主要受国道影响。未来城一期和和昌府都是被国道和高架夹击，但是未来城一期边上有河道，稍微影响小一点。

从园区品质来看，和昌府≈融信澜天＞未来城1-3期。

融信澜天虽然是高低配，但是有泳池，公共部分也做得不错。和昌府一梯一户配置，全架空层设计，也做得比较不错。

喜欢精装修的，整体品质未来城三期＞未来城二期＞未来城一期。

喜欢毛坯的，和昌府和融信澜天的产品各有优势，品质差距不大，按喜好购买即可。

两年前的7月，我们也曾经探访过良渚这几个小区的二手房。

当时，3万元/㎡以下也仍然能挑选到房子，挂牌价也只不过在3万2-3万4左右。未来城1-2期，2019年的成交单价基本上都在3万2左右。

各个次新房小区对比下来，基本上两年涨了5000元/㎡左右。

当年的良渚，由于巨额的一二手倒挂，万人摇倍出，有很多投资客建仓。

不过，虽然价格有所上涨，但我个人感觉，目前良渚二手房炒作风气不重。横向对比其他有地铁、有商业的板块，良渚并不算特别贵。

或许是因为良渚去年没有次新房交付。也可能是因为配套早已到位，这两年可炒作的点不多，没有被炒房客盯上。

又或者是因为小区前期挂牌量还比较多，投资客无法扫货垄断板块话语权。

再加上良渚环境好，早年文化村一带的业主基础好。相比杭州同等价位的其他板块来说，良渚整体业主素质给我感受也不错。

良渚现在的挂牌价还是比较实在的，部分房源有一定的议价空间。因此，带看量和成交量也都很活跃。

总之，预算在300-350万左右的刚需，可以大胆购入良渚。