五大新城谁最强争议很大，五大新城谁最弱似乎形成共识：奉贤啊。

嘉定新城很强，嘉定GDP一直领跑郊区，嘉定新城离市区最近；

松江新城很强，开发最早、区域最为成熟，还有大学城加持。

青浦新城很强，青浦几乎成了大虹桥亲儿子；

临港新城很强，临港新片区是国家级规划。

唯独奉贤新城毫无存在感。

大家对奉贤楼市都不看好，2022年连央企都不敢去奉贤拿地，奉贤只能靠本地国企托底。

不过奉贤楼市却打了所有人的脸，奉贤新城新房卖得郊区最好！

2022年五大新城60分以上项目一共四个，其中三个都在奉贤。

奉发名邸单价高达4.75万，竟然也触发积分，令人咋舌。

声名显赫的临港，2022年吃了零蛋，一个触发积分项目都没有。

其实奉贤新城2021年就开始表现卓越。

2021年奉贤新城有多达8个项目触发积分，五大新城排名第一。

与2022年一致，2021年奉贤新城包揽了积分前三名。

2021年临港楼市很火，如果计入“人才房”表现可能超过奉贤。

综合两年数据，奉贤新城就是郊区王者，新房市场热度无人能敌。

奉贤什么时候开始这么牛了？要不要去奉贤投资一套？

01

奉贤楼市火，首先是因为奉贤人民有钱了。

奉贤之前沦为小透明，是经济的确太差，又吃不到市区外溢。

2015年，奉贤GDP全市倒数第二，只有嘉定区的40%不到。

那一年，奉贤经济比金山还差，当地购买力可能还不如金山。

其实奉贤起点并不低，1992年首次评选百强县，奉贤排名还高于松江、青浦，远高于金山。

2000年撤县改区，奉贤开始被市区虹吸，经济地位迅速下滑，到2015年跌入谷底。

此后奉贤奋发图强，经济开始高速增长，2015-2020这几年奉贤增速全市第一。

房地产兴衰本质是经济兴衰，人民有钱了购买力自然上去了。

其实奉贤一直藏富于民，即使2015年低谷期奉贤也有大量民间工厂。

奉贤远离上海，距离浙江却很近，一直有浙商的经商氛围。

开个小型工厂，是不少奉贤本地人的择业优选。

即使奉贤经济取得了突破，依旧是第二产业为主。2021年奉贤第三产业占比全市倒二。

现在奉贤三分之二的面积划进了临港新片区，核心产业依旧是三一重工这样的制造业。

当然目前奉贤片区与浦东片区政策还没完全统一，临港新片区的意义更多的是帮助蓝湾卖房。

无论如何，奉贤人民有钱，从来都不缺购买力。

而且经济发展后奉贤政府也有钱了。2021年奉贤一般公共预算收入达到全市中等，人均数据更是超过均值。

zf有钱了，奉贤基建开始起飞，彻底引爆了楼市。

02

奉贤人民一直有钱，最近几年变得更有钱了，在某一刻被彻底引爆。

这一刻就是奉贤新城的重新开发。

奉贤新城曾经开发过，百联南桥、苏宁一带就是奉贤新城核心。

当时还叫南桥新城，定位明显太低，范围圈的也太小。

南桥新城范围

南桥新城与今奉贤新城范围对比

这轮开发很快就结束，此后奉贤并未大面积基建，楼市也变得冷清。

2010年后松江新城一枝独大，奉贤新城新房供应量不多。

此后嘉定、青浦新城进入开发，奉贤新城还是维持原样。

直到2021年，奉贤新城重新启动。当时环二还特意写的文章，大家可以翻翻（《奉贤：终于等到今天》）。

5号线通车后，奉贤新城几乎一个站点一个商业体。原来没有好的医院，现在连续引进国妇婴、新华医院。

更重要的是，5号线到来后奉贤新城重新定位，原来非常偏僻的上海之鱼这里成了市级副中心，也是奉贤全区绝对的核心。

这下奉贤人民找到了方向，纷纷选择此刻出手，重仓核心区。

奉贤新城一直有新房，2020年之前大部分都是边角料，奉贤新城10单元（核心区）项目几乎都是近期上市。

03

奉贤人民不仅有钱，而且非常“团结”。

嘉定经济发达，但是一直处于割裂状态，几个片区自己玩儿自己的。

现在嘉定工业区和嘉定新城几乎合并，安亭、南翔、江桥却依旧相互独立。

简单来说，就是安亭、江桥、南翔居民几乎不会去嘉定新城，更不会去嘉定新城买房。

江桥现在抱了大虹桥大腿，与嘉定新城几乎没有关系。

青浦、松江也差不多，都有几个中心区域分流。如果连徐泾算上，青浦触发积分项目肯定比奉贤多。

奉贤没有受到市区影响，南桥是绝对的核心区域。

老中心奉城曾经也有一席之地，现在完全被南桥打趴下，南桥几乎是奉贤全体居民的圣地。

集合了全区购买力，奉贤新城楼市焉能不火？

2021年、2022年奉贤新城高积分项目无一例外都在南桥，更靠近市区的萧塘就冷冷清清。

萧塘地铁上盖的悦澜天地，开盘几个月还没卖完。西渡过条江就是闵行，奉贤人民却不买账。

04

奉贤是最值得押注的新城？其实也不见的。

上海的板块开发有明显的先后顺序，2016年后轮到青浦。

2016年青浦规划最多，重磅项目就有20多个，一时间楼市疯狂起来。

紧跟着青浦房价大涨，立即涨到嘉定、松江水平。然而当时青浦发展程度却不如嘉定、松江，房价被透支。

2016年青浦新城规划项目

百老汇项目、

上海华为研发基地、

乐高乐园、

上海远大健康城、

青浦世界外国语学校、

青浦万达茂、

元祖梦世界、

联美集团商办综合体、

重固镇新型城镇化建设、

沪苏湖高铁、

汇金路站宝龙广场、

朱家角站打造升级版中国硅谷、

淀山湖大道站北侧综合体东渡悦来城、

青浦站青浦绿地中心、

蟠龙古镇、

UNICITY万科天空、

漕盈路站富绅商业中心、

国家会展中心、

总长约14.3公里的有轨电车、

人工河道、

淀山湖国际湖区、

青西郊野公园、

崧泽高架、

环城水系治理工程、

青浦区体育文化中心建设……

房价透支的下一步就是“滞涨”，青浦新城2016年卖到4万，2020年依旧还是4万。

直到2020年后的大涨，青浦才慢吞吞的涨到4.5万。到目前为止也没站稳5万，4.5万的成交大有人在。

然而松江新城次新二手房已经站到6万，嘉定部分项目更是高达7万，涨幅远远甩开青浦。

松江新城开发太早，核心区没有次新房，我们采用了松江大学城二手房代表

背后原因旧文（《青浦新城的房价，为什么五年不涨？》）有过分析，数据虽然过时但是逻辑不变。

2020年后我们进入奉贤新城时代，一时间各种项目上马，房价会不会也被透支？

至少目前而言奉贤新城居住水平远低于松江、嘉定新城，房价已经4万以上，甚至高达4.75万，是不是也有透支嫌疑？

另一方面，奉贤依旧是内生型市场。抱不住市区大腿，房价面临上限。

近些年奉贤经济发展很快，人口却没有太多增长，人口流入数量郊区倒二。

倒数第一是暂不开发的崇明。

换句话说，奉贤经济快速发展是因为奉贤人民上进，并不是大量新上海人做的贡献，甚至受到市区外溢都不多。

这样的一个新城，各方面都像一个独立的三四线城市，与上海市区关系并不密切。

环二反复讲过，要实现资产保值一定要跟上上海这艘核动力航母。很明显，奉贤还跟不上。

即使有5号线，奉贤楼市也与市区无关。奉贤几个热门楼盘，奉发名邸、保利明玥霞光等等，90%的客群都来自奉贤当地。

我们一定要将交易量和交易价分开，新房市场火爆说明交易频次很高，并不一定意味着价格要涨。

奉贤交易量大、新房积分高，只能说明目前大家正在出手抢房，仅此而已。

如果你是奉贤当地居民，改善居住环境买套新房非常正常。

如果你是市区客户，在奉贤新城买房几乎无法自住；如果你有投资心态，建议还是放弃奉贤新城。

别管他积分多高，别管他多少人抢房。

环二还是那句话：

楼市最火热的时期，套的人最多；楼市最火热的板块，套的时间最久。

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以上为正文

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