《记录2019·年度汉字》的“变、新、涩、开、越、余、破”前七个四川乐居已经盘点完毕【文章详见文末超链接】。本文是最后一个字——“瞻”，即前瞻2020年的成都房地产市场。前几天小编在看一综艺节目的时候，热依扎说罗振宇的跨年演讲是在贩卖焦虑，当时所有人都忍俊不禁。其实年度总结与新年预判，无论你怎么看都像在“贩卖焦虑”。但是我们仔细思考，焦虑真的能贩卖？人类的悲欢并不相通！你的焦虑在马云看来可能不值一提、无关痛痒，马云的焦虑在你看来也是不知所云、杞人忧天，报道2019年有446家房企破产的媒体也不会告诉你2019年新注册了多少家房企。本文也要从贩卖三个焦虑开头。

焦虑一成都商品房库存量攀升主城区去化压力最大

这个焦虑其实全国都存在，据易居研究院的月报显示，全国百城库存规模保持了12个月的同比正增长，库存基本面已出现实质性的转变。截止11月底，全国百城住宅库存总量为47359万平米，环比增长1.9%，同比增长5.7%。若对比历史数据，当前库存规模大致相当于2017年4月份的水平。

就成都而言，据四川中原监测数据显示，截止11月末大成都商品住宅预售存量约为2317万平米，去化周期约为12.1个月，库存量同比上涨了4.9%。其中主城区库存去化周期长达15.1个月，近郊12.8个月，远郊库存量基本与上一年持平。为什么主城区库存压力最大？因为高价地集中入市了，从年初的金科博翠粼湖、武侯金茂府到年末的国宾锦麟天玺、保利大国璟，高价地普遍去化周期比较长，导致了库存量的攀升。

库存高了怎么办？去库存呗！一位不愿透露姓名的内人士坦言“高价地项目受低价盘干扰制约，去化困难”。今年有不少媒体都在炒作“低价地即将被清空”这一概念，据吴思竹统计，成都的低价地项目仅剩59个，如果低价地卖完，购房者没有选择，也会被迫接受高价地项目。在“限价”逻辑调整的基础上，在11、12月份一大波低价地项目相继推出，包括间隔几年没开盘的伊泰天骄、西派澜岸、复地金融岛、首创天禧68、花千集等，你会发现价格并不“美丽”，但购房者依旧跃跃欲试。

当然，做公寓、LOFT的开发商应该更加焦虑，2019年LOFT的库存同比上涨了18.6%，公寓库存同比上涨超过了三成。

焦虑二房价的上涨

2019年12月16日，国家统计局在其官网公布了《2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。从表格数据中，我们看到了成都11月份新建商品价格指数环比上涨了0.8%，这已经是连续20个月环比上涨了；同比2018年11月末上涨了11.5%，也就是说官方数据说成都房价一年涨了11.5%。

如果你觉得不够直观，那么我们来看另外一组数据。据中成房业11月月报，2019年1-11月，成都整体均价达到11532元/平米，同比上涨了17.9%，其中主城区已经突破了均价2万元/平米大关。

房价上涨的焦虑应该只是部分人的，有人因房价上涨“受益匪浅”，也有人因房价上涨“望房兴叹”，甚至离开了成都。

焦虑三拿地难、融资难

2019年大成都范围内招拍挂一共成交了319宗土地，其中溢价成交的土地不到70宗；没有溢价的土地多半是商业用地、商服用地、公共用地以及定向的产业用地。开发商们对普通住宅用地的渴望，超乎很多人的想象。以3月12日拍卖的茶店子49亩为例，有38家开发商报名，拍卖过程中有出价的开发商也多达18家，这其中包括荣盛、中梁、龙湖、融侨、平安、大发等后续多次参与土地拍卖的开发商。从下表来看，这些报名了土地拍卖的开发商中，绝大部分最终都没能拿到土地，全年没有拿到一宗土地也不在少数。

“拿地难”背后折射的是融资难以及对未来楼市的预判，如果有充足的资金，拿地应该不成问题；如果看好楼市、操盘能力强的话，再贵的地价也不能成为拿地、卖房的阻碍。

其实地产圈的焦虑远不止上述三个，还有跟投、渠道裹挟、限购、限贷、破产、业绩指标、高价地操盘难等等等等。

只有居安思危，才能临危不乱！成都楼市虽然弥漫着种种焦虑，但同时也存在着众多机会，预判2020年成都房地产市场，得从以下几个层面寻找机会。

宏观经济与政策

12月8日，中央广播电视总台《新闻联播》以《连续11个季度经济增速保持8%以上成都是靠什么做到的？》为标题对成都近两三年的高质量发展做了全面的剖析。这是成都又一次站在全球目光之下，66个产业功能区、外贸出口、新经济都是成都高质量发展的澎湃动能。

虽然整个中国的经济面临下行压力，但依旧是世界第二大经济体，有14亿人口以及超过4亿的中等收入人群，GDP增速还是名列全球前茅。而且成都又属于中国表现优秀的城市，完全不用担心宏观经济会出大的问题，依旧会持续的“稳”步增长！

同样“稳”步增长的也有楼市，中央和地方的政策都是坚持“房住不炒”，全面落实因城施策、稳地价、稳房价、稳预期的长效管理机制，促进房地产市场平稳健康发展。

成都也是在坚持自己的“一城一策”，在11月份对摇号规则进行了调整，部分复核人数特别少的楼盘不需要采取公证摇号选房开盘了，加快了周转。对限购区域的调整，则更加影响深远，利好高新南区和天府新区，高新南区占到了金字塔顶端。2020年大抵会延续这样的调控政策，“稳”为了不竭泽而渔，是细水长流的共赢之举！

成都最新限购区域图

（成都最新限购区域图：高新南区可以购买除近郊五城区外的成都所有区域，成都天府新区可以买除了高新南区和近郊五城区外的成都所有区域）

人口——不缺购房者、不缺购买力

近两年全国所有的一线城市以及众多二线城市都开放了人才落户政策，成都其实是走在前面的。成都在2017年7月就允许本科及以上学历人才凭毕业证直接落户，从官方公布的数据来看，截止2019年7月18日，已经有28.6万人通过该政策落户成都。这一成绩在全国看来并不算最好，但也是名列前茅的。据成都市统计局的数据，2018年成都新增户籍人口40.72万人，从历史数据和全国同级别城市对比来看，成都这座城市的人口吸附能力都极强，庞大的人口基数，也是庞大的消费市场。

（注：①2010年常住人口异常增多是因为第六次人口普查修正了数据；②2016年人口异常增多是因为成都代管简阳，包含了简阳市的人口数据；③数据来自历年统计公报）

（注：①2010年常住人口异常增多是因为第六次人口普查修正了数据；②2016年人口异常增多是因为成都代管简阳，包含了简阳市的人口数据；③数据来自历年统计公报）

从摇号层面来看，也可以反映出成都市场不缺购买力、不缺购房资格。2019年，复核人数TOP30的楼盘总共将近16.7万组客户【未排重多次报名的购房家庭】，然而这30个楼盘提供的房源却只有不到1.5万套；这里面包括仁恒滨河湾、华熙528、人居东湖长岛等一些价格并不算太便宜的楼盘。截止12月31日，成都全年累计网签成交新房约2029万平米，共计17.11万套，这样的成交量依旧可以在全国排进前十名；同期，成都二手房还网签成交量约1080万平米共11.52万套。如此一看，全年销售住房已经超过28.6万套。

土地：供应充足，开发商拿地热情不减

来自乐居买房的监测数据显示2019年，大成都范围内招拍挂一共成交了超过2.3万亩土地，其中包括58宗纯住宅用地和120宗住宅兼容商业土地，这178宗未来都会呈现出一个个项目，接下来几年，成都楼市会一如既往的热闹。

《成都市房地产业发展五年规划（2017-2021年）》来看，2018、2019年成都的土地供应都是超量的，2020年和2021年还会加大供应，所以土地市场可能还会更加热闹的。

市场：大者恒大强者恒强改善当道

2019年3月，中国房地产业协会发布了2019年中国房地产500强。在这份榜单中，四川乐居仔细分析了前100名的110家房企，排名前20的房企已经全部进驻成都，排名前50的房企中，只有6家在成都没有项目；但是这其中的祥生地产、福晟集团、正商集团、宝龙地产等都已经在成都注册了分公司，也有在寻求合作或者现身土拍市场。

在今年，成都有几起大的收购事件，是大鱼吃小鱼，大者恒大的充分证明：

2019年初，朗基收购中电瑞成轩项目，并将项目更名为朗基城，还实现了热销。

蓝光发展耗资22.14亿元收购成都中航城，同时获得中航城的420亩土地，并将其待开发地块命名为蓝光长岛城。

融创收购成都地润置业发展有限公司51%股权，耗资10.42亿元，并将其开发的洛带博客小镇更名为融创春风十里；

融创中国收购环球世纪及时代环球各51%股权，耗资152.69亿元，至此，融创文旅，天下无敌；

阳光城拟整体收购协信，协信在成都有协信天骄城、协信天奉合府、协信星鹭园在售；

此外，在克而瑞四川区域发布的2019年1-12月成都房企销售排行榜TOP10，TOP10房企贡献了1063.72亿元业绩，占整个市场的约26.83%，行业集中度虽然不是历史最高，但也处在同期的较高水平，强者恒强！2019年成都供货量前五名的房企分别是恒大、保利、万科、中海、融创，而2018年是恒大、万科、融创、蓝光、保利，有四家都是一样的进了前五，只是名次有所变动而已。

成都新房市场，由地价联动房价上涨，开发商也纷纷以大户型、改善产品、豪宅占领市场，提高溢价空间。2018年成都预售新房的的套均建筑面积只有113.5平米，2019年就涨到了124.2平米了；这是大成都的平均值，如果只算主城区的话，套均建面则从136.9平米涨到了148.57平米，涨幅更加明显。

（2019年12月异常增高，是因为只统计了中心城区的预售）

新房供应端户型面积的增大，带来了两个现象。一是新房成交面积增大，这也是顺理成章的事；另一个现象就是二手房的成交火爆，而且以小户型为主。2019年1-12月，成都网签成交了11.52万套的二手住宅，其中3、4、5、6这四个月都是上万套的成交量；虽然量上去了，但是住宅的套均面积却变化不大，一直在95平米以下徘徊。据克而瑞四川区域的研究数据显示，2019年成都二手房市场70-90平米是成交主力，其次是50-70平米和90-100平米，在二手房市场端口，小面积低总价产品仍是主流。

新城新区：23个在建

据不完全统计，成都目前规划过的、在建/建成的新城、新区一共有23个，基本上每一个行政区都有一个新城、新区。比较知名的如武侯新城、北部新城、青羊新城、蜀都新城、龙潭新城等，简州新城和淮州新城是近两年媒体曝光特别多的两个新城，也是成都“东进”的大本营，目前正在轰轰烈烈地进行基础设施建设，投资几十亿上百亿的大项目都有二三十个。每一个新城新区都存在大量机会。

上表中的东安新城是2019年新出的一个概念性规划，5月22日才公布了初步的规划，这也是以大运会为契机的赛事经济的产物，在未来几年，东安新城的热度恐怕要高过成都所有的新城。东安新城近期在土地市场也很热门，有龙湖、中海、中梁等一系列品牌开发商的入驻，平均楼面地价也即将破万。待东安新城的规划、基础设施进一步落实以后，区域还有大量可开发的土地，未来的价值不亚于天府新城。

2019年12月下旬，第八次中日韩领导人峰会在成都举办，成都见证了2019年底中国外交的神来之笔，走向国际化的成都未来会有更多的机会！