以大家日常的生活经验来讲，豪宅就是豪华的住宅，应该算是一个“大宗奢侈品”，有许多花里胡哨同时远超需求的设施，比如超过10个的卫生间，其中的2个还大得可以养马。

在豪宅里，各种精工制造的家具、电器甚至砖瓦，往往能在满足我们对一样物品究竟可以精制到什么程度的好奇心外，也让我们一探上位阶层的审美情趣，短暂地感受到了他们的日常呼吸。

但这些主要还停留在豪宅的表层，当一栋价值不菲的院落或公寓中耗资巨万的家私被剥去，穷工极态的装饰被抽离，洗练之后无限地回归接近其出生地——一处房产后，豪宅还可以被怎样解读呢？

啥是豪宅？

我们常常说豪宅，但是很少去细化究竟什么样的房子才算豪宅。如果要比较深入地讨论关于豪宅的问题，那么最好先用一个大致的范围把豪宅这个词圈出来。

豪宅往往与售价有关，但每个地方的房价不同，机械地认定豪宅就固定是多少钱以上，多少钱以下，有时候不太科学。

因此我们认为普适性最强的一种定义是按照一个地区售价最前面的一定比率来划分。这个比率，按照Savills的说法，应该是前5%。

当然，具体的金额虽然不免死板，在给予我们直观的价格感受时却是最直接的，因此按照价格来划分豪宅也有一定的意义，不过要这么分的话，就要把地区区别算得比较细。以伦敦为例，研究机构作为豪宅划分的住宅售价通常为500万英镑。

我们此处也顺带附上伦敦传统上著名的10个豪宅区（排名是分先后的）名单，没有在这里的区域也并非一定没有豪宅，只是相对不集中或者兴建高端住宅的行为比较新（比如豪宅以高端公寓的大平层为主）。

也许有人不熟悉Harrow和Greenwich两个区在哪里，它们分别位于地图的左上角和中间偏右的地方。

豪宅区是个值得探讨的概念，因为按照这个概念（还可以再结合上面说的按照固定价格来划分豪宅与否的做法），豪宅是要在特定的区域里才会出现，而不在这个区域的就一般没有豪宅。

这跟我们理解的概念有些类似，比如上海的静安寺、淮海路、陆家嘴等地的高端住宅会被理解成豪宅，而崇明和金山的房子，就算售价是全区成交价前5%，想必也得不到上海人认可其为名正言顺的豪宅。

我们认为，集聚性，确实是豪宅的一个挺重要的特征，而除此之外，豪宅还有其他的一些要素。

豪宅的要素

豪宅的要素很多，上面说的集聚性是一个，除此之外还有品质、私密性和稀缺性。我们暂且不论集聚性，从头开始，先说品质。

豪宅的每一个特性都能让它跳脱出被价格标签完全固定的局面，品质是最容易举例的。

不知道各位听没听过一个房地产骗局，标的叫“北京山水文园”。在这桩骗局里，许多亿万富翁斥资数百万上千万甚至数千万在北京山水文园·九御购买的豪宅无法交楼，合同隐含了“以借代买”为主的安全隐患，并最终发展为投资者的血本无归，项目烂尾。

那么这些导致了买家耗资上千万的烂尾楼，能不能算豪宅？从价格来看，很有可能；从实际情况来看，完全不算。

因为这些楼连施工都没有完成，更不要说配备高端家电家具、精美装修。这样的房子跟别人说是豪宅，实在难以置信。

所以一处房产能成为豪宅，品质很重要。住宅本身的完成度当然是最低的要求，除此之外选用的工料也要讲究，配备的设施更要高档。

除去豪宅内部品质，外部也一般有很高的要求，要么是处于大都市的中心地段，要么坐拥绝佳的风景，甚至两者都有。

品质往往是豪宅最主要的宣传卖点（请区分宣传和实际卖点），是用于撑起房价的支柱，也是大多数旁观者最感兴趣的地方：小艾大叔的粉丝们，通常看的就是品质。

对于我们这些看客，豪宅的品质是观赏的起点。

对于买豪宅而不是看豪宅的人来说，私密性是比较优势的起点，因为同一个价位的豪宅品质往往差不多。

我们上面说过的集聚性，往往是私密性的保证，因为这种集聚并非一两个建筑群的集聚，而是一片区域被认定为豪宅区，这样整片区域的居民都拥有类似的经济条件，可以预期一种比较统一的行为规范。

南京有一个别墅区，叫宁湖园岚岛别墅，这个别墅区曾经出过两个个新闻，一个是有一位业主要卖出自己的别墅，但卖了1年多都没卖出，一个是这个别墅群中央的绿地变成了菜地，而且周围堆满了垃圾。

新闻透露的两件事可以说是相辅相成的，它们的问题都来自私密性不足，豪宅没有独立集聚。

我们可以看看这个别墅区的位置，从地图来看，我们可以发现别墅区周围风景应该是不错的，有山有湖，但附近群村环绕，有胜利村、严柳村、池田村、骆村等好几个村子。由此我们可以知道，这个别墅群，是一个乡村间的别墅群，这个别墅群周围的住客不太有购买商业别墅的欲望，主要都是村民。

有人说，看到村就说是村民，未免太过绝对；而且即便人家是村，难道就不能是富裕又先进的华西村那样的村吗？

很遗憾，在这个案例里确实不是，我可以告诉诸位，直到去年，附近的骆村还经常有拆迁安置的新闻。诸位可以想一想，什么样的地方需要大规模的拆迁，这样的地方与“豪宅”的概念又有多不合拍。

除此之外，这处别墅被记者探访时，也被指明了安全管理存在漏洞，小区可以随意进出。

因此问题其实出在宁湖园岚岛别墅自己身上：你不能把绵羊扔在野外，又不给予保护，还想着绵羊能过得幸福美满。

宁湖园岚岛没有办法保证业主的生活的私密性，又不能把别墅区和城中村分开，就很难保障自己的市场价值。

对于有一定社会地位的人来说，私密性非常重要，因为有太多的人想着与他们发生联系。

前世界拳王迈克泰森在自传里说过，“每个人都有自己想要的东西。当我在训练馆里训练时，每个人都想偷走我的财富”。豪宅的目标客户群是超高净值人群（UltraHighNetWorthIndividual，通常指资产总和大于3000万美元者）和高净值人群（HighNetWorthIndividual，通常指资产总和大于100万美元者，但显然这种人不太可能购买豪宅，因此实际标准还要更高），这决定了豪宅必须要有足够的私密性，来保护上市公司的CEO不会突然被财经记者堵在家门口、网红主播不会被希望帮自己带货的老板跟随、明星住宅附近没有饭圈成员和狗仔队（最后一条其实很难保证，但不妨碍是管理者的目标）。

集聚性的好处也在此得到体现，如果一大片区域成为了豪宅区或者富人区，那么住在里面的成员就可以稍稍安心一些，遛狗时更可能是商界大腕碰到了娱乐界明星，而不是被人围得只能在院子里散步。

稀缺性严格属于品质的细化。比如说风景的品质，山景海景河景品质不如白金汉宫和故宫的品质，因为后者更加稀缺，也令能够搭上它们的豪宅价格更高。

稀缺性的特殊之处在于豪宅能够完全凭借这一点，成为流通性很低的市场。

顶级豪宅的市场常常是静水流深的，交易数量总是多数时间都很稀少，因为市场存量少。稀缺性越强的越是如此。

物以稀为贵，稀缺性也衍生出了豪宅的另一个属性：保值性。豪宅能保值，多数时候是来自其稀缺性带来的最终解释权，即它有一样或者几样别人怎么都没有的东西，因此这样东西的定价权就被掌握在了卖家的手里，比如历史久远的砖瓦、已故大师的设计、最靠近世界经济政治文化中心的位置等等。

所以很多时候，买豪宅的人未必真的需要它的空间、它的装修或者它的设计，甚至根本不住，就像马斯克一样，在洛杉矶BelAir一个区就有6套房产，难道是真的为了住？倒不如说他更可能看重这几套房产的“最终解释权”：毕竟这是西海岸最顶级的豪宅区，是长期时间和社会影响积淀的结果，是难以复制的。

稀缺性的评判正是来自于不可复制性，不可复制性越强，那么稀缺性越强。

如果顶级豪宅的保值能力是一座城堡，那么它的投资价值不但在于它本身有极为宽广的护城河，难以被竞争对手直接逾越，同时它在附近的控制力也够强，对手不能逾越的同时，也无法在周围新造一个更大的堡垒。

豪宅的保值性

根据稀缺性引申出来的保值性，是一个非常有趣的特点，这直接区分了豪宅和普通住宅。

保值性说白了就是房产保留其价值的能力，如果理解成房产投入1000万，10年后卖出还是1000万，那么保值性就算好，其实是不准确的，因为10年内通货膨胀指数可能总体来看上升了（当然也有可能总体来看下跌了，那么情况与下面论证的相反），所以其实房产没有保值，而是贬值。

因此保值性好的房产，应该至少与当地通货膨胀的情况持平，更好的可以跑赢通胀，没有跑赢的就不能算保值性好了。

对于普通住宅来说，能不能跑赢通胀和国债基准利率等基准参照物，可以来自于其租金收益和市场对于这类住宅的认可甚至货币流通量、流通速度，但普通住宅是不太能够凭一个“稀缺性”保值的，因为普通住宅通常没什么稀缺之处。

实际上这个在上文也有所提及，越难对比和复制的其实稀缺性就越好，保值能力也越强。

我们可以举一个极端的幻想例子：英国皇室要向全世界任何个人或者团体出售白金汉宫，售价1000亿英镑。

1000亿是多还是少？实际上是没有办法被确定的，因为不论说它是多是少，都没有直接的参照物，甚至连间接参照物也没有，因为白金汉宫自己既从未被出售过，周边的宫殿以及其他皇室的皇宫也都没有被出售的记录，无从对比。

而所有人也都知道，白金汉宫因为其本身的历史、文化、政治意义而无法被对比，其内部更小的其他一些事物，比如皇室收藏的历史、文化意义也很难被衡量，假如英国出售白金汉宫并标价1000亿英镑之后，西班牙也出售马德里皇宫，标价200亿欧元，能不能说白金汉宫太贵了呢？基于以上的情况看来，其实还是不能。

连对比都无法对比，更不用说复制了，所以白金汉宫的稀缺性、不可复制性都是到了极点的，换句话说，皇室要价的合理性，非常难以确定。

豪宅的情况没有这么夸张，但内核是类似的。比如苏格兰的城堡或者上海的民国洋房，在过了10年之后以10年通货膨胀的比率涨价了，卖家解释为其在10年社会发展中历史价值又更高、稀缺性又更强时，买家能否合理地反驳呢？只怕是很难的，这也就是豪宅的妙用——凭借稀缺性，成为一个好“存钱罐”，并且这个存钱罐空间还很大，动辄可以存下千万现金。

由此看来，巨富马斯克买下那么多的豪宅也不奇怪了，毕竟他有太多的钱要存。

参考来源

Savills(2020)MarketinMinutes:PrimeLondonResidential

LondonCouncils(2021)LondonGovernmentDirectory