提问：房姐你好，新人首问。坐标武汉，名下庙山名湖豪庭按揭房一套自住，106平，总价200，纯公积金贷款还剩38，看了房姐圈子后也想对资产最优化裂变，是出手庙山按揭房再光谷东入手还是截断抵押再入手二套呢

回答：庙山地理位置尴尬，光谷不疼江夏不爱，两边都不亲。江夏目前的发展重点是文化大道和黄家湖板块，庙山一般都是跟着市场喝汤，属于最后的补涨板块。本地土著和一小部分的光谷外溢需求，但交通基本上就靠9字头公交车，想去光谷一座汤逊湖大桥堵的你怀疑人生。教育和商业基本上一片空白。除非自住，投资是回避的。可以考虑出手裂变。建议裂变2套低价潜力盘，白沙洲和光谷东都不错

提问：新人提问。美丽房姐，您给我的一次回复我还是小白一样心里没有主意，麻烦能不能细化一下我目前置换的流程如何安排呢？很困惑，想快速有效的来置换一下，改善目前的居住环境，当然同时能保值增值是更好。目前打算把一套老旧步梯房卖了，再购置一套电梯房，原地两站路范围置换。我目前名下限购区两套（含这个打算卖出的），不限购区一套，已经在还款还未交房，）肯请房姐帮我指点迷津，我如何在限购区域换好房呢？另外我的月供目前是6千，老房子如果卖180万，如果买入新房总价按250万，我付多少贷多少最佳啊？有劳您了

回答：你好，如果生活半径在沌口，纯自住可以换金色港湾，是板块内的明星楼盘。沌口是武汉最早的开发区。以汽车工业为主导GDP和消费能力都很强，所以价格也偏贵，汽车产业最近几年逐渐走低，产业转移到光谷。从投资角度看，未来利好太少，加上板块比较封闭，很难吸引汉阳以外的其他板块人口，升值潜力不看好。如果是想最大化的利用杠杆，建议首付越少越好，根据你的月供能力，留足2-5年月供，剩余子弹可以继续加仓。另外汉南是没有什么潜力的板块，可以考虑楼市回暖后出手，裂变。卖房和买房同时进行，买房签合同的时候跟业主协商，留出半年的缓冲期卖房和腾房票即可。感谢付费！

提问：房姐你好，广州牛奶厂片区可否分析下？

回答：牛奶厂就是金融城、鱼珠的后花园，无论是从区位、受众客户、产品等级、整体片区规划，这一属性在未来5-8年，甚至8-12年都是铁定事实牛奶厂以后如果要暴击的话，必须要解决好两点：第一是交通，悦景路的拓宽，以及未来19号线的站点规划；第二是商业配套，一个家和天翟远远不够牛奶厂“四大金刚”楼盘在价格上对标的是美林湖畔和盈彩三期，因为大家其实都是鱼珠板块最直接的受益者，另外“四大金刚”里面领跑的是龙湖牛奶厂的问题，在于二手的放盘量问题，说白了就是没有真正的进入二手房市场，是卖方市场自住定价，因为证不过两年问题，因为限售问题，所以价格漫天飞，价格没有坐实，而且最近因为保利天汇二期开售，业主心态很强，价格乱放，什么6万都有了牛奶厂的价格被牛奶厂的业主玩死了，当然了短期内这个价格还是很硬挺的，如果把周期拉长到3-5年看，目前这里的价格其实是危险的，因为横向比较一下就知道了

1、等牛奶厂这四个盘以及周边的现在是一手，后期变成二手的时候，等过了两年的时候，就是二手井喷的时候，你可选的房源和产品就很多了，不像现在几乎没啥可选的

2、一个片区和板块的价格是否高不高，其实他本身说了不算，要横向比较才有意义，你说三溪5-6万的此信楼不香吗，天河公园8-9万的不香吗，琶洲6-7万的大把次新不香吗？

提问：房姐你好，相逢恨晚，有一套房产出租有房贷，目前租房子住，想要裂变房产，但是家庭年收入不足15万，月供可能会过高，具体如下图，望指点迷津

回答：你好，学区房并不是好的投资产品，如果能托关系走后门是最好的，子弹投资到升值潜力更大的城市和板块。如果找不到关系，建议入手一套小户型学区房挂学位，剩余子弹投资其他的城市，比如沈阳这类租售比高的城市，租金可以抵大部分月供。流水不用担心，可以“包装”，也可以增加共同还款人。能在楼市上赚多少钱，取决于你的付出，租房10年的炒房客也很多的，每一分钱都要利益最大化。

提问：坐标武汉江岸区堤角，长江新城起步区域内，幸福湾星澜小区，86平米两房，精装修，纯投资，19年交的房子，入手单价1.5万。现在不知道区域后期有没发展潜力，是否要考虑后期出手还是长持？

回答：你好，长江新城是远期规划，利好兑现比较慢，目前看不确定性大，需要长持。相同单价光谷东利好兑现会更快一些。

提问：新手提问，我老婆的朋友有一套南国西汇的公寓楼要买，复式楼，上面各42平，因急需用钱，现在只卖60w，我老婆想买，但是手上没那么多钱，肯定是要贷款的，但是我最近在支付宝上用了借呗和网商贷，会影响贷款吗？另外你觉得这个盘这个价入手合适吗？因为是第一次买房，不知道是怎样的流程，中间需要注意些什么，需要找个中介帮忙办中间等我事情吗？

回答：你好，公寓是涨幅最慢的产品之一，自住+投资都没有价值。除非你没有房票，只考虑自住，不考虑未来升值和流动性，否则不要买。最好别碰借呗和微粒贷，这些网贷对征信的影响是负面的。网贷机构都称自己是普惠金融，之所以叫做「普惠」，意思就是给原本找银行借不到钱的人放贷。如果你在银行借不到钱，意味着你资质不好风险高，要放贷给你，就需要更高的利率来对冲风险。同理，对于那些使用了「普惠金融」的人，银行会更歧视。普惠金融能不能用？

1.不管是什么贷款，核心还是看利率，还款方式(月供)还有金额的。利率低，月供低，金额大还是可以用的。

2.由于对征信的伤害力度较大，优先级应该放到最后，通常只有最后关头应急使用，而且一定是短期使用。建议换核刷卡，或者短期拆借，你的征信在放款之前别产生任何负债。

提问：美丽又知识广博的房姐好！16年买入中山三套房，其中二套二手在南朗镇的盈彩一套和龙宝豪庭一套，另一套民众镇新房金域明珠还没下房产证，目前是继续持有到深中大桥开通再卖好？还是现在就卖掉再买别的地方？期望指点

回答：你好，当下的中国楼市并不是普涨，而是分化上扬的，这是因为需求不够，购买力不足。在购买力有限的情况下，只有真实需求的地方才有交易，才能支持房价上行。中山产业过于单一，外来人口不足，深中通道虽然确实在建，但是能够带来多少深圳外溢购买力，也是个未知数。深圳限购以后，市场上还有大量的游资，全国一眼望去，能够与北上深并列的，承接向上投资资金的，唯有广杭了，而广州，你有近场优势，学历够的话，可以考虑置换广州。

以上为“武汉房姐”微信公众号粉丝提问精选

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，武汉房姐手把手教你从0实现千万资产积累。