9月30日，位于高新区的万达开业，10月1日，大洋东街店1~3层正式闭店。两个不同区域的商业发展，今天趁热来聊聊福州的商业。

项目位于高新区南屿片区，建筑面积14.33万m²，正祥集团与万达集团携手合作的轻资产项目。

分析：关于商场的信息很多，开业的人流，道路拥堵等，当然伴随着网络质疑也不少。对于高新区万达而言，目前的人流肯定是受到了开业的相关优惠等影响。

对于高新区而言，近年的规划不少，南屿板块目前还在开发中，不过周边已经有不少楼盘，个别还是超级大盘，比如三盛托斯卡纳、阳光城翡丽湾等。从覆盖面来说，除了满足周边居民的使用外，还能覆盖南侧不少楼盘，如融侨宜家，正祥林语墅等。

对于万达而言，虽然周边存在发展失败的案例，不过万达的体量和运营从目前看，肯定不能直接套用周边的两个项目，由于目前整个南屿片区无地铁出行，所以对于万达而言，不利是无法吸引其他板块客源，好处是保留了当地的客流。

对于万达未来的发展，主要还是在于整个高新区板块内的商业竞争，目前还有在建的群升广场等，只是在这一系列商业里面，万达更显突出。

除了高新区万达外，位于南二环的白湖亭万达预计12月开业，虽然定位二环内首座万达，不过从体量来看并不大。

对于南二环的发展，随着棚改新盘推出，商业盲区也一下子爆发。目前除了白湖亭万达外，还有三叉街的中骏世界城，大东海商业，同时还有一直传言但还是未落实的SM广场。

对于这个板块的发展而言，商业体在未来肯定是不缺的，但是一个区域出现如此多的广场，内卷的局面预计依然会持续。

同时依附地铁一号线做交通引流，伴随着的更大的考验，地铁一号线的商业体并不少，是吸引人流还是送走人流，对于这些同质化的商业体，可能内卷的程度会上升到更高的层面。

除了这几个商业外，福州目前还在建的依然不少，盘点几个看看：

三江口嘉里商业中心：位于三江口樟岚板块的商业体，目前项目也已经建设过半，规模不小，还传言山姆会员二店入驻，从体量和操盘企业来看，期待值也不低。

鼓楼华润万象城：位于西禅寺对面的万象城，拿地多年，目前也是建设过半，附近就是万宝商圈，不知能否从定位上做出改变。

帝封江商业：位于帝封江的商业，目前看还没有太大进展，对于这个郊区的新型板块，要求房企自持商业，从当年的欢乐谷到现在茉莉花园，帝封江争议一直不断。

对于烟台山，算是老仓山的代表，汇聚了一系列的学校，麦顶、十六中、时代、福高、师大附中等。

对比与这十几年的城市发展，不少区域都发生了变化，相比而言烟台山比较低调，这里作为福州近代史的发展，保留了不少当年民国的建筑。

对于烟台山的记忆有很多，因为以前也生活过，比如传说中的20路公交车，解放大桥晚上卖违规光碟的小贩。

目前这里经过了整改，也成了网红打卡点，伴随着民国建筑，打造小资文艺风，虽然房企宣传很大，看上去建筑也别具一格，内心希望它也发展不一样，但是实际的效果预计并不会太好。

在烟台山隔江相望的就是上下杭，这两个承载了福州不少历史文化的地方，可以说在先天上有较大优势，但是从发展看略显失望，更有意思的是两个区域相连的是中洲岛。

这里的一切目前看上去都不太成功，虽然有很多天赋，但是无法发挥，可能从操盘企业来看，也无法做到更高层面的变化，只能各自为战。

试想，如果上下杭伴随着台江步行街，靠着中洲岛，连接着烟台山，这样的商业街区，在一系列同质化的综合体包围下，可能更令人向往。

对于福州目前的商业已经不少，比如大家常见的东二环泰禾，五四北泰禾，万宝苏、万达爱情海、东百中心、世欧广场等等。

从网络的这个2020年数据来看，不少商场出现下滑，比如五四北泰禾接近腰斩，其中除了疫情影响外，整改福州的城市体量，去维持这么密集的商业，难度实在过大。

伴随着未来还有不少商业建成，同时近年不少新盘都要求配建一定面积的小型商业，比如最近备案的金城湾翠微大厦、在建的旭辉江山云出、建发和玺、融侨望云等。

对于现在的商业，基本就是围绕餐饮和快销品牌布局，不过从目前一系列的商业体来看，引商基本都是同质化。

未来伴随着不少新盘自身配建小面积商业，已经解决了日常需求，同时商业体扎堆的背景，靠着自身区域的消费力，不知道能撑起多少。

回首目前福州的商业，整改后的学生街、令人迷路的宝龙广场、不断改名的乐都汇，内卷下的商业，不知道谁会是下一家。