这两天思考万科和璞悦山项目时候觉得前期自己给自己下套了
这么大个品牌和项目我何德何能来拆解分析，这不是给自己挖坑么，既然大话说出来，我还是要硬着头皮写下去，但怎么写我有点方向性的变化。
为什么能够写万科，因为我是万科在二级市场的迷你散户股东，长期跟踪了解万科，多少比普通人更知道一些万科的品牌故事。
为什么写璞悦山，因为有洋房的产品总归让多数人以为是稀缺的，我自然因为有反对观点所以才公开多方面畅聊一下。
我认可兼听则明，偏信则暗的道理，说的不对大家指出，也不要埋汰我胆大写的广。
本着我已有的分析能力框架来进行简单搭建，至于更高级的swot分析法我也没那能力在展开说，虽然不是专业市场分析结构，但我仍以迷你股东身份，用期许的姿态阐述优势中的不足、劣势中机会。
1：万科的品牌及户型优势
品牌
目前威海人都知道万科户型+品质不错，实际上确实不错，地产板块我就买了万科一家，以此能知道我是看好地产白银时代万科能够获得一席之地。
至于地产行业的下行，政策的束缚，股票横盘下跌我为什么还要在里面呆着，我有我的逻辑看法，暂时先不细说，只要知道我仓位少，心态好就行。
万科从2018年就喊出活下去的口号，不难看出集团管理层的前瞻性，包括物业、物流、商业、租赁等多方向发展，甚至还搞起养猪。
有人觉得万科步子大了，那啥，其实详细看报表能够发现，住宅开发业务依旧占据万科总营收的95%，其他的业务都在尝试探索，当然万物云（物业）以及万纬物流的发展前景还是很广阔，对比同行碧桂园服务的估值可以看出资本对物业板块的态度，所以万科的物业是块很肥的肉。
万科品牌简单聊聊不再展开了
贴一张2020年报中的致股东信，有时间看看大公司对当下地产市场的理解
户型
万科的户型总的来讲是优秀的，尤其是对三室或刚改方面的户型有讲究，特别是19年翡翠公园二期的112平户型（下图）给威海人全新认知视角
但对于四室的四叶草户型我有自己的看法，今天就单一的拿这个来讨论一下，先看下翡翠公园这个项目，毕竟璞悦山本次137的主力大户竟然没有做四室，实在有点不太讲究了，不知道后期是否有规划。
上图翡翠公园140平户型，典型的四叶草，对于升级换代比较晚的威海算得上改善中不错的结构，空间利用率高，但是也存在一个问题，那就是两室不朝阳，南北距离大，通风采光性降低，动静分区混乱的特征。这是四叶草的一个弊端
当然了万科在其他城市会做一些升级改善，俗称四叶草+，看下图
这个就很好的解决了上一代四叶草户型的问题，房屋主人的私密性提升，动静分离的设计，但会有人认为这种户型走廊部分浪费了面积，这个方面却有但也没法避免。
威海的中南、万达、富力、碧桂园也都有过这样类似的升级版改善四室
下图分别是中南140和万达136
从趋势上看，万科的户型上还有升级的空间，尤其是璞悦山
这样一个137平洋房产品无论从布局结构和阳台大小都算不上最新款，洋房公摊几乎达到了28平，甚至117平也与翡翠公园比相差几分，此处不理解。
希望万科在威海不光装修品质保持前茅，户型结构也别太掉队，多做一些升级产品投放威海市场，比如下图这样的户型，有多能打也不用我说
万科实力毋庸置疑，望其给股东以及购房者带来更好的回报，威海首个项目翡翠公园自身产品无疑是优秀的，但这并不妨碍璞悦山内外更优秀，希望龙头把更好产品带到威海，正如万科“城乡建设与生活服务商”的战略定位一样，为本地居住环境创造更多真实价值。
公众号：观威海楼市
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