最近利好释放太多，不知道大家的朋友圈怎么样，我的朋友圈已经彻底嗨起来了。
各楼盘的房产销售和中介、还有做团购的楼市自媒体纷纷“高潮”。
其实他们“高潮”不难理解，毕竟只有把客户带动起来买房，才能赚到佣金，吸引到越多的客户，意味着成交的可能性越大，毕竟客户就是潜在收入。
所以，“高潮”是利益使然。
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我们来看看最近政策说了啥，解读的文章已经有很多，我就不再过多解读。
概括起来大概就是松绑（如限购、限售、限价等）、降费（降低公积金贷款利率0.25%、降低住房贷款首付比例、降低存量贷款利率等）、添料（货币化安置、4万亿的信贷规模等）。
但为什么利好释放这么多，市场表现也是平平，起码从我们个人体感来讲也是没有什么变化的。
我们一条一条来看。
首先是松绑。
其实松绑目前是大势所趋，现在限购、限售也没有意义。因为从近两年一二线城市市场成交数据来看，有个显著特征是：首次上车的纯刚需占比不断下降，改善这类置换的占比大幅攀升。
刚需、刚改这类人群不愿上车的根本原因是因为限售限购吗？当然不是，核心原因还是收入和就业受到影响，对市场信心和对未来预期不足。
再来看降费。
降低首付比例在一定程度上确实能刺激部分现在就想上车的人，但对于大部分人来说，思考的更多的并不是首付，因为首付凑一凑可能有，但是面对往后30年的刚性债务，自己是否有持续还贷的能力？
不过降低存量房贷利率这算是真实利好了，一是利好当下已买房的业主，持有成本和还贷压力降低；二来利好银行，有助于缓解当下的提前还贷潮；三是利好准备买房的购房者，毕竟现在利率相较于前两年，真的是低位了。
最后来看添料。
我个人认为是本次重头戏了，先说货币安置，原文是这样的：
通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。
什么是货币化安置，大概意思就是拆迁后给你钱，你想在哪里住就自己去买哪里。显而易见，货币化安置能提高和刺激购房需求，有利于消化存量商品房。
很多人一看到这个就想到了2015年那一次引发全国轰轰烈烈的棚改热潮，不少人去城里买房安家，中国房价也因此再创了一个台阶。
但对比来看，上次15年、16年那次棚改热潮改造是600万套，其中货币化安置就有300万套，而本次是100万套，真实摊到每个城市又有多少呢？
再来说4万亿的信贷规模，原文是这样的：
年底前将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元。要将所有合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进。
什么是“白名单”项目？简单讲，纳入了“白名单”的地产项目就在信贷上有优先权，审批流程更短、审批时间更快。说
白了，白名单相当于一张快速通行证，而不是入场券。拿到钱的项目本来就能拿到钱，拿不到钱的项目还是拿不到，白名单只是让你更快的拿到钱而已。
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要说这次的政策利好，目前也就利好一二线城市核心区的少数优质资产。
在房地产出清下半场，市场最终还是由大众的购买力和对市场的信心、预期来决定。所以，房地产市场要“止跌回稳”，核心还是稳就业，提收入。
至于给到大家的建议，因为现在经济形势并没那么理想，尚未有明确改善和扭转的迹象，在这种情况下轻易上车、上杠杆，容易有风险和压力。
接下来这段时间将是楼市重要的观察时间，我们一定更要去多看楼市的成交数据，特别是价格和成交量，企稳3-5个月，再上车不迟，不怕踏空，就怕踩坑。我也会帮大家做好数据监控，及时预报。
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